L’article 606 du code civil date du code napoléonien. Son texte n’a pas bougé depuis deux siècles. Il liste les grosses réparations : gros murs, voûtes, poutres, couvertures entières, digues, murs de soutènement et de clôture. Tout le reste est qualifié de réparation d’entretien. Cette distinction fonde encore aujourd’hui la répartition des travaux entre bailleur et locataire dans un bail commercial.
Critère structurel : comment la jurisprudence lit l’article 606 du code civil
Le texte de l’article 606 énumère des éléments physiques (murs, voûtes, poutres), mais ne donne aucun critère général. Pendant longtemps, les tribunaux se sont limités à vérifier si l’élément touché figurait dans la liste. Un ravalement de façade, par exemple, pouvait être classé tantôt en entretien, tantôt en grosse réparation selon les juridictions.
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Depuis 2005, la Cour de cassation a adopté une grille de lecture différente. Le critère retenu est devenu celui de l’atteinte au gros oeuvre ou à la structure de l’immeuble. Un travail qui touche la solidité ou la pérennité du bâti relève de l’article 606, même s’il n’est pas expressément nommé dans le texte. Un travail qui ne concerne que la surface, l’apparence ou le confort reste une réparation d’entretien.
Cette lecture a des conséquences directes. Le remplacement complet d’une toiture relève de l’article 606. La réfection partielle de quelques tuiles reste de l’entretien. Le ravalement d’une façade porteuse peut basculer du côté des grosses réparations si les travaux touchent la structure du mur, pas s’ils se limitent à un enduit superficiel.
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Loi Pinel et décret de 2014 : le vrai changement pour les baux commerciaux
L’article 606 du code civil n’a pas été modifié. Ce qui a changé, c’est le cadre légal qui entoure son application dans les baux commerciaux. Avant 2014, une clause du bail pouvait transférer au locataire la charge des grosses réparations. Les baux dits « triple net » mettaient la quasi-totalité des travaux, y compris ceux de l’article 606, sur le dos du preneur.
La loi Pinel du 18 juin 2014 et le décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 ont posé un cadre plus strict. Les grosses réparations de l’article 606 figurent désormais sur une liste limitative de charges non récupérables sur le locataire.
Obligations concrètes imposées au bailleur
Le décret de 2014 ne se contente pas d’interdire le transfert des travaux 606. Il impose au bailleur plusieurs obligations formelles :
- Détailler dans le bail la répartition précise des charges, impôts, taxes et travaux entre bailleur et preneur.
- Annexer un inventaire complet des charges au contrat et l’actualiser chaque année.
- Supporter les grosses réparations relevant de l’article 606, les honoraires liés à la gestion de l’immeuble et les impositions liées à la propriété (hors taxe foncière, qui peut être transférée).
L’absence d’inventaire ou son défaut de mise à jour annuelle peut rendre inopposable au locataire la répartition prévue au bail. C’est un levier concret en cas de litige.
Clause travaux dans le bail commercial : ce qui reste négociable
La loi Pinel n’a pas supprimé toute marge de négociation. Elle a verrouillé les grosses réparations de l’article 606, mais les travaux d’entretien et de réparations courantes restent transférables au locataire par une clause expresse du bail.
La frontière entre entretien et grosse réparation devient alors le terrain de conflit principal. Un bailleur peut valablement mettre à la charge du preneur les travaux liés à la vétusté, à condition qu’ils ne relèvent pas de l’article 606. Le remplacement d’un revêtement de sol usé, la remise en état de peintures intérieures, la réparation de menuiseries : tout cela peut figurer dans la clause travaux.
Le piège du bail imprécis
Un bail qui se contente de mentionner « le preneur prend à sa charge toutes les réparations, y compris celles de l’article 606 » est désormais partiellement nul sur ce point. La clause reste valable pour les réparations d’entretien, mais la partie visant les grosses réparations est réputée non écrite depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel.
Les baux signés avant 2014 qui contenaient ce type de clause posent une difficulté. La jurisprudence tend à considérer que la loi Pinel s’applique lors du renouvellement du bail, pas rétroactivement sur le bail en cours. Le locataire qui souhaite contester la prise en charge de travaux 606 a donc intérêt à agir au moment du renouvellement.
Travaux de mise aux normes : bailleur ou locataire ?
Les travaux de mise aux normes (accessibilité, sécurité incendie, amiante) constituent une zone grise fréquente. Le décret de 2014 prévoit que les travaux prescrits par l’administration et liés à la structure du bâtiment restent à la charge du bailleur. Les aménagements intérieurs imposés par la réglementation propre à l’activité du locataire peuvent en revanche lui être imputés.
Un désamiantage de toiture, par exemple, touche le gros oeuvre et relève logiquement du bailleur. L’installation d’un système de ventilation spécifique à l’activité du preneur reste à sa charge, même si une norme l’impose.
- Travaux touchant la structure ou le clos-couvert du bâtiment : charge du bailleur.
- Travaux liés à l’exploitation ou à l’activité spécifique du locataire : charge du preneur, même en cas d’obligation réglementaire.
- Travaux mixtes (mise aux normes d’une installation commune) : répartition au prorata ou selon la clause du bail, sous réserve du respect de la liste des charges non récupérables.
La rédaction de la clause travaux du bail reste le moment déterminant. L’article 606 du code civil fixe le principe, la loi Pinel en verrouille l’application pour les baux commerciaux, mais c’est le contenu précis du bail, son inventaire des charges et sa mise à jour annuelle qui déterminent, en pratique, qui paie quoi. Un bail mal rédigé ou non actualisé expose le bailleur à supporter des travaux qu’il pensait avoir transférés.
