L’indice du coût de la construction (ICC) publié par l’INSEE affiche une trajectoire baissière depuis le début 2024. Au quatrième trimestre 2025, il s’établit à 2 058, en recul de 2,37 % sur un an par rapport au T4 2024 (2 108). Pour les syndicats de copropriété, cette évolution intervient dans un contexte particulier : l’ICC perd progressivement son rôle de référence dans les contrats immobiliers.
De nouvelles obligations comme le plan pluriannuel de travaux (PPT) modifient en parallèle la donne budgétaire.
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ICC en baisse : ce que traduisent les derniers chiffres INSEE pour la copropriété
La séquence récente mérite d’être lue trimestre par trimestre. Après un pic à 2 227 au T1 2024, l’indice a amorcé une décrue régulière : 2 205 au T2, 2 143 au T3, puis 2 108 au T4 2024. L’année 2025 prolonge ce mouvement avec 2 146 au T1, 2 086 au T2, 2 056 au T3 et 2 058 au T4.
Cette baisse reflète un ralentissement des coûts de construction dans le secteur du bâtiment.
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Pour un syndic de copropriété, la lecture de ces chiffres dépend directement des contrats en cours. Si des conventions anciennes (baux, contrats de prestation, marchés de travaux) sont encore indexées sur l’ICC, la baisse de l’indice peut se traduire par une révision à la baisse des montants dus. En revanche, pour les charges courantes et les appels de fonds, l’ICC n’intervient généralement plus.
Indice de référence des loyers et ICC : pourquoi les syndicats doivent distinguer les deux
La confusion entre ICC et IRL (indice de référence des loyers) reste fréquente dans les assemblées générales de copropriété. L’IRL sert à la révision annuelle des loyers d’habitation. L’ILAT (indice des loyers des activités tertiaires) et l’ILC (indice des loyers commerciaux) s’appliquent respectivement aux locaux professionnels et commerciaux.
L’ICC n’est plus l’indice recommandé pour les nouveaux contrats de bail, qu’il s’agisse de logements ou de locaux professionnels. Les rédacteurs d’actes et les juges privilégient désormais l’IRL, l’ILAT ou l’ILC en raison de la volatilité historique de l’ICC.
Un syndicat de copropriété peut toutefois être concerné par l’ICC dans plusieurs cas résiduels :
- Des baux commerciaux ou professionnels anciens signés avant la généralisation de l’ILC et de l’ILAT, qui référencent encore explicitement l’ICC comme indice de révision
- Des contrats de syndic ou de prestataires (entretien, gardiennage) dont les clauses d’indexation n’ont pas été mises à jour lors des renouvellements
- Des marchés de travaux votés en assemblée générale comportant une clause de révision de prix calée sur l’ICC plutôt que sur un indice BT (bâtiment)
Dans chacun de ces cas, la baisse de l’ICC en 2025 joue en faveur de la copropriété puisqu’elle limite la revalorisation des montants contractuels. Le conseil de syndic a tout intérêt à identifier précisément quels contrats restent indexés sur l’ICC et à vérifier que la formule d’indexation est correctement appliquée.
Plan pluriannuel de travaux et budget prévisionnel : l’ICC comme indicateur de tendance
Depuis le 1er janvier 2025, toutes les copropriétés d’habitation de plus de quinze ans doivent disposer d’un plan pluriannuel de travaux (PPT). Cette obligation, pleinement effective pour l’ensemble du parc en 2026, impose de programmer les travaux nécessaires sur une période de dix ans.
Le PPT alimente directement le fonds travaux de la copropriété. La cotisation minimale est fixée à 2,5 % du montant des travaux prévus lorsque le PPT est adopté par l’assemblée générale. En l’absence de PPT, cette cotisation passe à 5 % du budget prévisionnel, ce qui pèse davantage sur les copropriétaires.
La tendance baissière de l’ICC depuis mi-2024 peut sembler rassurante pour les copropriétés qui s’apprêtent à voter des programmes de travaux. Les données disponibles ne permettent pas de conclure que cette baisse se maintiendra au-delà de 2025.
L’ICC mesure les coûts supportés par les maîtres d’ouvrage pour des immeubles neufs, pas le prix des travaux de rénovation en copropriété. L’écart entre les deux peut être significatif.
Un syndic qui s’appuie sur l’ICC pour estimer l’évolution future des coûts de travaux utilise donc un indicateur imparfait. L’indice BT01 reste plus pertinent pour suivre le coût réel des chantiers de rénovation en copropriété.
Fonds travaux et provisionnement : ne pas confondre indice et devis
Le provisionnement du fonds travaux doit reposer sur les devis actualisés et les estimations du PPT, pas sur une projection mécanique de l’ICC. Le rôle du syndic consiste à actualiser régulièrement les estimations budgétaires en fonction des prix réels du marché, indépendamment de l’évolution d’un indice agrégé.
Clauses d’indexation ICC dans les contrats de copropriété : vérification et renégociation
L’assemblée générale de copropriété vote chaque année le budget prévisionnel et les contrats de prestation. C’est l’occasion de passer en revue les clauses d’indexation présentes dans les contrats en cours.
Un contrat de syndic professionnel indexé sur l’ICC verra ses honoraires baisser mécaniquement si l’indice recule. À l’inverse, un contrat indexé sur l’indice des prix à la consommation continuera de progresser tant que l’inflation reste positive. Le choix de l’indice de référence dans le contrat de syndic n’est pas neutre sur le budget de la copropriété.
Pour les marchés de travaux pluriannuels (ravalement, réfection de toiture, mise aux normes), les clauses de révision de prix méritent une attention particulière. Un marché signé en 2023 avec une clause ICC a vu sa base de révision passer d’environ 2 077 (T1 2023) à 2 058 (T4 2025), soit un léger recul. Le prestataire ne peut donc pas appliquer de majoration sur cette base.
Les retours terrain divergent sur ce point : certains prestataires tentent de renégocier les conditions tarifaires en invoquant la hausse des salaires ou des matériaux spécifiques, alors même que l’indice contractuel ne le justifie pas. Le conseil syndical doit s’en tenir au contrat signé et à l’indice qui y figure.
La dernière valeur connue de l’ICC (T4 2025, publiée au Journal officiel le 26 mars 2026) sera celle utilisée pour les calculs de révision courant 2026. Les syndicats de copropriété ont intérêt à anticiper la publication du T1 2026, attendue pour l’été, afin d’ajuster leurs prévisions budgétaires avant l’assemblée générale annuelle.
