Est-il possible de faire un bail d’un an ?
Vous venez de trouver un locataire, mais le bail ne peut entrer en vigueur que quelques semaines, voire un ou deux mois plus tard. La question peut se poser, en particulier pendant la pause estivale, si des travaux sont prévus sur l’appartement ou si des visites ont été effectuées avant que le locataire précédent n’emménage.
Nous expliquons comment signer un bail à l’avance, les conséquences de la garantie et du premier loyer, ainsi que les pièges à éviter.
La vérification de réservation n’est pas possible
N’oublions pas de commencer par le statut : il est interdit de demander au locataire un chèque de réservation sans signer le bail.
La loi, à savoir, précise les documents qu’il est possible de demander à un locataire avant de signer un bail et l’inspection de réservation n’en fait pas partie. En théorie, cette interdiction est cohérente, car le locataire n’a pas signé le contrat, il n’y a aucune raison de lui retenir une indemnité, en cas de retrait.
En pratique, cela permet surtout d’éviter les abus et les escroqueries. Nous les répétons constamment en tant que locataire, mais vous ne devez jamais laisser un dossier d’appartement avant une visite et les fortiori n’envoient jamais de chèque de réservation avant de visiter.
Signature du bail à la date d’entrée en vigueur future
Vous visitez le logement en juillet pour les étudiants qui commencent leurs études en septembre et qui ne souhaitent donc entrer dans les locaux que ce jour-là ?
La solution pour éviter le loyer et éviter de renoncer au locataire d’un simple accord verbal, est de signer le bail à la fin du mois de juillet à la date d’entrée en vigueur début septembre.
C’est un moyen parfaitement légal de le faire, par opposition à la réservation pour vérifier et aussi pour rassurer le locataire.
En typique dans le modèle de location, il suffit de mettre la date dans la case « date d’entrée en vigueur » future, c’est la date d’arrivée dans les lieux que vous envisagez.
Si cette date est éventuellement modifiée de quelques jours et que tout le monde accepte de déménager, il n’est pas nécessaire de réintégrer le bail, il suffit de mentionner dans la liste que la date d’entrée en vigueur a été définie comme date d’arrivée.
Par contre, si la date d’entrée en vigueur est modifiée d’une semaine, par exemple, il est conseillé d’apporter une modification au bail pour qu’il fonctionne avec un retard.
Si ce retard important est causé par le locataire et que le propriétaire ne veut pas perdre, par exemple, une semaine de loyer, il est nécessaire d’informer le client que les loyers sont dus à partir de la date d’entrée en vigueur initiale, mais que, pour la raison séparée, le locataire ne voulait pas les places avant plus tard. Vous trouverez plus d’informations sur ce sujet complexe dans notre formulaire de décalage de la date d’arrivée.
Assurance et premier loyer lors de la signature du bail
Vous pouvez demander au locataire de vous verser un dépôt de garantie (qui est appelé à tort une garantie) dès la signature du bail, ce qui lui permet de confirmer son engagement. Théoriquement, vous pouvez également demander le premier loyer au prorata dès que le bail est signé, nous vous recommandons d’attendre l’entrée des lieux pour en faire la demande.
Nous avons vu la date d’entrée en vigueur prévue à l’avenir potentiellement reportée, ce qui modifiera proportionnellement le montant du premier loyer.
Ces frais de garantie de rachat pour un ou deux mois de loyer peuvent-ils être utilisés comme compensation en cas de résiliation ?
Que faut-il faire si le locataire annule le bail signé ?
Il devrait généralement y avoir une disposition pour que le locataire signe un bail et rembourse un dépôt de garantie en cas de retrait éventuel du locataire. Cependant, il arrive que, pour des raisons justifiées, le locataire ne puisse pas prendre les lieux et demander l’annulation.
En théorie, il a signé un contrat, donc il a l’obligation théorique de souscrire le bail et de vous donner un congé à des conditions, souvent avec un préavis d’un mois.
En cas de retrait, vous devez facturer au moins un mois de loyer, qui peut être retenu sur le dépôt de garantie.
En outre, le locataire peut, pour annuler, envoyer une lettre au propriétaire pour officialiser sa décision de ne pas prendre le logement. Cette décision unilatérale de résilier le contrat sous forme de courrier peut être assimilée à un congé. En fait, la Cour a accepté cette forme de retrait dans cette décision.
Une fois que vous aurez reçu ce retrait, par courriel ou par la poste, le locataire ne vous devra donc que des mois de préavis, donc peut-être un mois dans une location meublée ou une zone tendue.
Vous pouvez donc le poursuivre en justice pour récupérer le loyer de ce mois, mais cela nous semble peu rentable en termes de coût/bénéfice, il vaut mieux abandonner le dossier du locataire qui s’est abandonné et en trouver un autre.
Un propriétaire peut-il annuler un bail signé ?
Comme pour le locataire, la signature s’engage auprès du propriétaire, qui doit donner l’appartement à la location à la date d’entrée en vigueur prévue. Les conséquences en cas d’annulation sont moins importantes car le locataire ne détient pas la garantie contrairement au propriétaire, mais le propriétaire peut théoriquement être poursuivi pour rupture de contrat injustifiée si le retrait n’est pas justifié par des raisons légitimes et sérieuses.
L’une des raisons justifiables et sérieuses d’annuler un bail signé, voici les raisons que nous rencontrons souvent dans le cadre de notre gestion de location en ligne :
- Faux dossier : le propriétaire découvre après avoir signé le bail que le locataire lui a donné le mauvais fichier de loyer
- Les documents ne sont pas fournis : le locataire refuse de fournir un document supplémentaire au document parce qu’il s’est engagé à faire
- Il n’y a pas de présentation de la garantie demandée : le locataire ne présente pas le contrat de garantie de son garant signé ni le dépôt bancaire éventuel qui lui a été demandé.
- Défaut de paiement des sommes : le locataire a effectué un chèque en bois sur les frais de garantie, ou refuse de donner des frais de garantie ou de premiers chèques de loyer en entrant dans les lieux, en émettant une promesse déplacement hypothétique (il s’agit d’un élément de notre liste de contrôle des entrées)
- Défaut de présenter un certificat d’assurance : le locataire refuse de délivrer un certificat d’assurance habitation en entrant dans les lieux
- Délai de saisie abusif : le locataire demande un délai de plusieurs semaines, voire de plus d’un mois
Les trois premiers points ne sont pas vraiment prévus par la loi en tant que condition essentielle du bail, il est donc conseillé d’écrire dans un bail noir sur blanc qu’ils suspendent les termes de la prise d’effet du bail.
Conséquences pour les contrats d’assurance et d’énergie
Vous signez donc un bail fin juillet pour l’entrée en vigueur (accès aux installations) début septembre. Il est important de bien gérer les contrats d’assurance et d’énergie pendant une période de transition.
Étant donné que le logement est vide depuis au moins un mois, il est très important qu’il soit assuré. Assurez-vous donc que vous avez souscrit une assurance PNO (propriétaire non-passager) et que votre commande est à jour.
Pour le compteur d’électricité, demandez au locataire précédent de retenir la sortie pendant quelques semaines lorsqu’un nouveau locataire arrive sur place. En fait, si la commande est annulée, et que la commande n’est pas prise dans le sillage, l’opérateur du système peut arrêter le compteur pour qu’il rouvre…
Enfin, si vous souhaitez souscrire une assurance de location impayée, vous devez établir un dossier locataire à jour au moment de la signature du bail (plutôt qu’à la date d’arrivée). Si vous décidez de partir à la place est une garantie Visale, sachez que vous devez avoir un visa de locataire avant de signer le bail (et non avant la date d’arrivée).