L’inscription au RCS n’est plus une condition du statut LMNP. Elle ne l’a d’ailleurs jamais été au sens strict pour les loueurs non professionnels. La confusion persistante vient de l’ancien régime LMP, où cette formalité conditionnait le basculement en professionnel.
Depuis la décision du Conseil constitutionnel du 8 février 2018 (QPC 2017-689) et sa traduction dans le PLF 2020, la condition d’inscription au RCS a été purement et simplement supprimée de l’article 155 IV du CGI, y compris pour les LMP.
A lire aussi : Tarif au m2 : Comment connaître le prix de référence en France ?
Article 155 IV du CGI : ce que la suppression du RCS change pour le basculement LMP
Avant 2018, un loueur en meublé pouvait rester LMNP de manière volontaire en ne s’inscrivant pas au RCS, même si ses recettes dépassaient les seuils LMP. Ce levier n’existe plus.
Le basculement en LMP est désormais une conséquence fiscale automatique dès que deux conditions sont réunies simultanément :
A lire en complément : Acheter un Vignoble bordelais en bio ou en conversion : ce qu'il faut prévoir
- Les recettes annuelles tirées de la location meublée dépassent 23 000 euros TTC
- Ces recettes excèdent les autres revenus d’activité professionnelle du foyer fiscal (salaires, BNC, BIC non meublés, etc.)
Aucune démarche volontaire ne déclenche ni n’empêche ce passage. L’administration fiscale applique le critère de recettes à chaque exercice. Un contribuable peut donc être LMNP une année et LMP l’année suivante sans avoir modifié quoi que ce soit.
Nous observons que beaucoup d’investisseurs découvrent ce basculement au moment de leur déclaration, avec des conséquences directes sur le régime des plus-values et l’assujettissement aux cotisations sociales. Le fait de ne pas avoir de formalité RCS à accomplir supprime le signal d’alerte qu’offrait autrefois cette inscription.
Immatriculation INPI et numéro SIRET : la seule formalité réellement obligatoire en LMNP
L’absence d’obligation RCS ne signifie pas qu’il n’y a aucune formalité. Tout loueur en meublé doit obtenir un numéro SIRET en déclarant son activité sur le guichet unique de l’INPI (formalites.entreprises.gouv.fr). Cette immatriculation alimente le Registre national des entreprises (RNE), pas le RCS.
La distinction est technique mais elle a son importance. Le RCS recense les commerçants et sociétés commerciales. Or la location meublée, même imposée en BIC, reste une activité civile au sens juridique. Le loueur en meublé n’a pas la qualité de commerçant. C’est précisément ce décalage entre qualification fiscale (BIC) et qualification juridique (civile) qui rend l’inscription au RCS non pertinente.
Déclaration P0i et choix du régime fiscal
La déclaration d’activité via le guichet unique remplace l’ancien formulaire P0i papier. Elle permet de choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel simplifié. Ce choix conditionne la manière dont les revenus locatifs seront déclarés et l’accès ou non à l’amortissement du bien.
Le numéro SIRET obtenu sert ensuite pour la déclaration de revenus (formulaire 2042 C PRO en micro-BIC, liasse 2031/2033 en régime réel) et pour le paiement de la cotisation foncière des entreprises (CFE), qui reste due même en LMNP.
Régime micro-BIC ou régime réel en LMNP : l’impact fiscal sans le RCS
Le choix du régime fiscal est la vraie décision structurante pour un LMNP, bien plus que toute question d’inscription registre. Nous recommandons de concentrer l’analyse sur ce point plutôt que sur des formalités administratives qui n’ont plus cours.
En micro-BIC, un abattement forfaitaire s’applique sur les recettes. Le régime réel simplifié permet de déduire les charges réelles et surtout de pratiquer l’amortissement comptable du bien, du mobilier et des frais d’acquisition. L’amortissement en régime réel peut neutraliser l’imposition des loyers pendant plusieurs années, ce qui explique son adoption massive par les loueurs avertis.
Le passage d’un régime à l’autre se fait par option auprès du service des impôts des entreprises (SIE), sans lien avec un quelconque registre du commerce. Le calendrier d’option suit celui de la déclaration de résultats.
Surveillance des seuils de recettes
Le suivi des recettes annuelles a une double fonction : déterminer l’éligibilité au micro-BIC et détecter un éventuel basculement en LMP. Les seuils micro-fiscaux sont régulièrement revalorisés. Un loueur en meublé classique et un loueur en meublé de tourisme ne relèvent pas des mêmes plafonds.
Ce suivi n’implique aucune interaction avec le greffe du tribunal de commerce. Toute la relation administrative passe par le SIE de rattachement et, pour l’immatriculation initiale, par le guichet unique INPI.
Confusions fréquentes entre RCS, RNE et greffe du tribunal de commerce
Trois registres coexistent et alimentent la confusion :
- Le RCS (Registre du commerce et des sociétés), tenu par les greffes des tribunaux de commerce, concerne les commerçants et sociétés commerciales. Un LMNP n’y a pas sa place
- Le RNE (Registre national des entreprises), géré par l’INPI depuis 2023, centralise toutes les entreprises y compris les activités civiles. C’est là que le LMNP est répertorié
- Le répertoire SIRENE de l’INSEE attribue le numéro SIRET à partir de la déclaration au guichet unique
Quand un loueur en meublé reçoit son numéro SIRET, il est inscrit au RNE et au répertoire SIRENE, pas au RCS. La confusion vient souvent d’articles anciens rédigés avant la création du guichet unique et du RNE, qui mentionnaient encore le greffe comme interlocuteur.
LMNP et qualité de commerçant : pourquoi le droit civil tranche la question
La location meublée est qualifiée d’activité commerciale par le code général des impôts uniquement pour déterminer la catégorie d’imposition (BIC). Cette qualification fiscale ne confère pas la qualité de commerçant au sens du code de commerce.
La jurisprudence est constante sur ce point : le loueur en meublé exerce une activité civile. Il ne peut pas être soumis aux procédures collectives commerciales, ne relève pas du tribunal de commerce pour ses litiges locatifs, et n’a aucune obligation de tenir une comptabilité commerciale au sens strict (même si le régime réel impose une comptabilité d’engagement).
Cette distinction explique aussi pourquoi la SARL de famille qui exerce une activité de location meublée reste une société civile sur le plan juridique, même lorsqu’elle opte pour l’imposition BIC. L’inscription au RCS d’une telle structure dépend de sa forme sociale, pas de son activité de location.
Le cadre est désormais stabilisé. La seule vigilance à maintenir concerne le franchissement des seuils LMP, qui transforme le régime fiscal sans aucune formalité préalable. Un suivi annuel des recettes, idéalement avec un expert-comptable familier du meublé, reste le vrai outil de pilotage du statut LMNP.
