Demander plus que la caution est parfois permis et parfois interdit, selon le moment et selon le sens que l’on donne au mot. À la signature du bail, un bailleur ne peut pas exiger davantage que le plafond légal du dépôt de garantie. À la sortie, il peut en revanche réclamer au locataire le coût des dégradations qui dépasse ce dépôt, à condition de le justifier.
Dépôt de garantie ou caution : de quoi parle-t-on ?
Dans le langage courant, « la caution » désigne deux choses différentes. Le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire à son entrée dans les lieux. La caution, au sens juridique, est une personne (le garant) qui s’engage par écrit à payer à la place du locataire s’il ne règle pas ses dettes.
Les limites ne sont pas les mêmes dans les deux cas. Le dépôt est plafonné par la loi, alors que l’engagement du garant dépend de ce qui est écrit dans son acte.
Le plafond légal du dépôt de garantie à la signature du bail
Pour une location vide, le dépôt ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges. Pour une location meublée, la limite est de deux mois de loyer hors charges. Le montant figure dans le bail et ne peut pas être relevé en cours de bail ni au renouvellement.
Deux cas ferment complètement la porte : le bail mobilité n’autorise aucun dépôt de garantie, et il n’est pas non plus permis lorsque le loyer est payé par trimestre. Un bailleur qui réclame deux mois de caution pour une location vide dépasse donc le plafond, et le locataire peut contester la somme.
Quand les dégâts dépassent le montant du dépôt
À la sortie, le bailleur compare l’état des lieux de sortie à celui d’entrée. Il peut retenir sur le dépôt les loyers ou charges impayés et le coût des dégradations qui vont au-delà de l’usure normale. Chaque retenue doit être appuyée sur des pièces : états des lieux, photos, devis, factures ou constat d’un commissaire de justice.
Le dépôt de garantie n’est pas un plafond de responsabilité. Si la facture de remise en état dépasse la somme versée, le locataire reste redevable de la différence. Le bailleur peut donc demander plus que la caution, mais seulement pour des dommages réels et chiffrés. Les réparations locatives à la charge du locataire servent ici de repère pour trier ce qui peut lui être imputé.
Les murs sont un cas fréquent de désaccord. La remise en peinture à la sortie n’est facturable que si l’état des peintures dépasse l’usure normale.
Comment réclamer le surplus au locataire
Le bailleur commence par adresser un décompte détaillé : montant du dépôt, retenues, justificatifs et solde restant dû. Si le locataire ne paie pas, une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception fixe un délai pour régler.
La suite se joue en plusieurs étapes, de la plus souple à la plus lourde :
- une démarche amiable, avec un conciliateur de justice ou la commission départementale de conciliation, qui évite un procès quand les deux parties acceptent de discuter ;
- la voie judiciaire, devant le juge des contentieux de la protection, quand le locataire refuse toujours de payer malgré les justificatifs.
Si l’huissier intervient pour constater l’état du logement ou relancer un impayé, la question des coûts se pose aussi : voir qui doit payer les frais de commissaire de justice en cas de loyer impayé.
Ce que le garant peut être appelé à payer
Le garant ne répond que de ce qui est écrit dans son acte de cautionnement, signé de sa main. Cet acte précise s’il s’agit d’une caution simple ou solidaire. La caution simple n’est sollicitée que si le locataire ne paie pas, tandis que la caution solidaire peut être appelée dès le premier impayé, sans passer d’abord par le locataire.
La durée compte aussi. Lorsque l’acte prévoit une durée, le garant ne peut pas résilier avant son terme. Sans durée écrite, il peut mettre fin à son engagement par lettre recommandée, mais la résiliation ne prend effet qu’à l’expiration du bail.
Un propriétaire personne physique qui a souscrit une assurance contre les loyers impayés ne peut pas, en principe, exiger en plus un garant. L’exception concerne les locataires étudiants ou apprentis (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989).
Contester une demande excessive
Le locataire peut refuser une retenue qui n’est appuyée sur aucun justificatif, ou qui facture une usure normale comme une dégradation. Le premier réflexe est de demander les pièces au bailleur, puis d’envoyer une lettre recommandée si la réponse tarde.
Le calendrier joue aussi en sa faveur : le dépôt doit être restitué dans un délai d’un mois si les états des lieux concordent, de deux mois sinon. Au-delà, le bailleur doit une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé, sauf si le locataire n’a pas communiqué sa nouvelle adresse. Pour approfondir, consultez l’article sur la restitution du dépôt de garantie sans conflit.
Le locataire dispose de trois ans pour agir en justice à compter de la date où le dépôt aurait dû lui être rendu. Pour une somme modeste, une démarche amiable est possible avant tout procès, et reste souvent plus rapide.
