La taxe foncière, en location meublée non professionnelle, ne transige pas : elle incombe exclusivement au propriétaire, point final. Pas de subtilité cachée, pas d’arrangement possible, même lorsque le locataire occupe le bien à titre de résidence principale ou secondaire.
Cependant, la fiscalité du LMNP ne s’arrête pas là. D’autres prélèvements attendent parfois le bailleur au tournant, comme la cotisation foncière des entreprises (CFE), qui peut venir s’ajouter en fonction de l’usage du logement. La location saisonnière, les cas d’exonérations temporaires, ou certaines particularités locales modifient parfois la donne. Mais à la base, la règle reste d’une clarté limpide.
Location meublée non professionnelle : quelles taxes concernent les propriétaires ?
Les propriétaires qui choisissent le LMNP voient rapidement que la fiscalité ne se limite pas au simple paiement de la taxe foncière. Plusieurs impositions se superposent et viennent rogner la rentabilité, parfois dès la première mise en location.
La première, c’est la taxe foncière sur les propriétés bâties. Elle s’applique automatiquement dès que le bien fait partie du parc immobilier. Son calcul repose sur la valeur locative cadastrale, sans faire de distinction selon l’occupation ou le type de location. Le propriétaire, et lui seul, doit s’en acquitter chaque année, même si le logement reste vacant ou change d’occupant en cours de route.
Autre poste à surveiller : la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Elle apparaît sur l’avis de taxe foncière, mais à la différence de cette dernière, il est possible de la répercuter sur le locataire. Cette refacturation doit cependant être prévue dans le bail et respecter la liste officielle des charges récupérables.
Enfin, certains bailleurs LMNP doivent aussi s’acquitter de la cotisation foncière des entreprises (CFE). Elle concerne les locations meublées exercées de façon régulière et générant des revenus, même à titre non professionnel. Selon la commune et la surface louée, la CFE peut représenter une charge non négligeable, qui s’ajoute à la fiscalité habituelle.
Pour résumer les principales taxes auxquelles un propriétaire LMNP peut être confronté :
- Taxe foncière : toujours supportée par le propriétaire
- TEOM : récupérable sur le locataire sous conditions précises
- CFE : due par certains bailleurs selon leur situation et l’usage du bien
Gérer une location meublée demande donc de la rigueur : chaque taxe obéit à ses propres règles, et la répartition des charges doit être maîtrisée pour éviter les mauvaises surprises. Bien connaître les modalités de déclaration et de recouvrement reste la clé d’une gestion sereine et efficace du patrimoine immobilier.
Qui paie réellement la taxe foncière en LMNP : propriétaire ou locataire ?
La question fait régulièrement surface lors des échanges entre bailleurs et locataires. Qui doit s’acquitter de la taxe foncière en location LMNP ? Pas de suspense : c’est le propriétaire qui règle l’addition, sans possibilité de la transférer, même partiellement, à l’occupant. La loi ne laisse aucune place au doute, que le logement soit loué vide ou meublé, sous statut LMNP ou LMP.
Côté locataire, aucune obligation, aucun texte ne l’engage à régler tout ou partie de cette taxe. Il n’est pas question de l’ajouter au loyer ni de l’inclure dans les charges. Le statut de location meublée ne change rien à cette règle. Seule exception : la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), qui, si elle est clairement mentionnée dans le bail, peut être récupérée auprès de l’occupant.
Pour clarifier la répartition :
- Taxe foncière : à la charge exclusive du propriétaire, sans possibilité de refacturation
- TEOM : récupérable sur le locataire si le contrat de location le prévoit explicitement
La confusion avec la taxe d’habitation reste fréquente, même si celle-ci a disparu pour les résidences principales. Elle pouvait autrefois concerner le locataire, mais aujourd’hui, seul le volet TEOM mérite une vigilance particulière : il figure sur l’avis de taxe foncière, mais rémunère le service d’enlèvement des déchets. Tout le reste, la charge fiscale sur le bâti, reste intégralement sur les épaules du propriétaire, qu’il s’agisse d’un particulier ou d’un professionnel, d’une location à court ou long terme.
Taxe foncière, CFE, taxe d’habitation : comprendre les différences et leurs impacts fiscaux
La fiscalité appliquée au LMNP se construit autour de trois taxes souvent entremêlées : la taxe foncière, la CFE et, dans certains cas, la taxe d’habitation. Chacune agit selon sa logique, avec des répercussions directes sur la gestion locative et les revenus issus du bien.
La taxe foncière cible uniquement le propriétaire, qu’il soit loueur en meublé non professionnel ou professionnel. Calculée sur la valeur locative cadastrale, elle ne peut en aucun cas être réclamée au locataire. Seule la portion correspondant à la TEOM peut, sous conditions, être imputée à l’occupant, à condition de transparence contractuelle.
La CFE concerne toute activité de location meublée. Même en LMNP, le propriétaire est assimilé à un entrepreneur vis-à-vis des impôts locaux. Elle s’appuie sur la valeur locative des locaux loués. Une déclaration annuelle à l’administration fiscale est requise, que vous releviez du micro-BIC ou du régime réel. La première année d’activité, une exonération s’applique généralement, mais dès la seconde, la CFE entre en jeu.
Quant à la taxe d’habitation, elle tend à s’effacer pour les résidences principales. Mais dans le cas d’une location meublée à vocation touristique ou saisonnière, le propriétaire peut à nouveau être sollicité, notamment si le logement n’est pas occupé en permanence par un locataire. Il devient alors nécessaire de bien identifier la nature de l’occupation pour anticiper toute surprise fiscale.
Exonérations, déclarations et astuces pour optimiser sa fiscalité en LMNP
Anticiper les échéances fiscales en LMNP, c’est aussi repérer les subtilités qui permettent d’alléger la note. Premier point : la taxe foncière reste sur les bras du propriétaire, mais la part TEOM peut, avec une bonne rédaction du bail, être récupérée auprès du locataire. Ce détail fait parfois toute la différence dans la gestion des charges.
Le choix du régime fiscal influence la déclaration. Avec le micro-BIC, la gestion s’allège, mais impossible d’amortir le bien ou le mobilier. Le régime réel, en revanche, autorise la déduction de toutes les charges : intérêts d’emprunt, frais de copropriété, travaux, amortissements. La déclaration se fait via la liasse fiscale 2031, à remettre dans les délais imposés par l’administration.
Pour éviter les pièges et maximiser les avantages, certains points méritent une attention particulière :
- Exonération de CFE : accessible la première année d’activité, à condition de respecter les formalités déclaratives.
- Vigilance sur la taxe d’habitation : elle ne concerne le propriétaire que si le bien est loué de manière saisonnière ou reste inoccupé hors périodes de location.
- Vérifiez si votre logement peut bénéficier d’exonérations temporaires de taxe foncière, notamment après des travaux de rénovation énergétique ou selon les décisions communales.
Pour un LMNP bien géré, il faut surveiller chaque détail comptable, analyser chaque poste fiscal et anticiper les changements réglementaires. Cette discipline, loin d’être superflue, peut transformer la gestion immobilière en véritable levier de performance et de tranquillité.
