Les propriétaires d’immeubles locatifs revoient leurs garanties
Les propriétaires d’un immeuble entier mis en location réexaminent aujourd’hui leur contrat sur quatre points : la couverture des logements vacants, le risque de loyers impayés, leur responsabilité civile de propriétaire et le coût des sinistres répétés. Ces sujets ne relèvent pas tous du même contrat, et un immeuble assuré comme une simple maison laisse souvent des trous dans la couverture.
Posséder un immeuble de rapport, c’est cumuler les risques d’un propriétaire et ceux d’un gestionnaire. Les locataires changent, certains logements restent vides quelques mois, les réseaux d’eau vieillissent, et chaque incident peut toucher plusieurs lots à la fois. Le contrat signé à l’achat n’a pas forcément suivi l’évolution du bâtiment ni celle de la clientèle locative. L’assurance immeuble locatif répond à cette situation particulière d’un propriétaire unique qui loue plusieurs logements dans un même bâtiment.
Un contrat bien calibré couvre le bâti (incendie, dégâts des eaux, tempête, catastrophes naturelles), la responsabilité civile du propriétaire envers les locataires et les tiers, et parfois des garanties financières comme la perte de loyers après sinistre. Le point de départ d’une révision consiste à relire ce que dit réellement le contrat en vigueur.
Que devient la garantie quand un logement reste vacant ?
Elle peut être réduite, voire suspendue pour certains risques, si le contrat comporte une clause d’inoccupation. Beaucoup de contrats prévoient qu’au-delà d’une certaine durée sans occupant, certaines garanties, comme le vol ou le dégât des eaux, sont limitées ou soumises à des conditions, par exemple la coupure de l’eau.
Pour un immeuble locatif, la vacance est normale : rotation des locataires, travaux de rafraîchissement, période de mise en vente d’un lot. Il faut donc vérifier dans le contrat :
- la durée d’inoccupation à partir de laquelle les garanties changent ;
- les mesures de prévention exigées (fermeture des compteurs, visites régulières) ;
- la définition retenue de l’inoccupation, logement par logement ou pour l’immeuble entier ;
- la prise en charge des dommages causés aux logements occupés par une fuite venue d’un lot vide.
Ce dernier point est souvent oublié. Une canalisation qui cède dans un appartement vide peut inonder les étages inférieurs pendant des jours avant d’être découverte.
Loyers impayés : un contrat à part
La garantie des loyers impayés ne fait pas partie de l’assurance du bâtiment. Elle se souscrit séparément, en principe logement par logement, et l’assureur fixe ses propres critères de solvabilité du locataire. Elle couvre généralement les loyers et charges impayés, et selon les contrats les frais de procédure et certaines dégradations constatées au départ du locataire.
Une règle encadre son usage : l’article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 interdit au bailleur qui a souscrit une assurance contre les impayés d’exiger en plus un cautionnement, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. Les propriétaires d’immeuble doivent donc choisir, logement par logement, entre garant et assurance.
Un dispositif public, la garantie Visale portée par Action Logement, constitue une autre option pour certains profils de locataires. Le choix dépend de la population logée dans l’immeuble.
La responsabilité civile du propriétaire, un risque sous-estimé
Le propriétaire d’un immeuble répond des dommages causés par son bâtiment. L’article 1244 du Code civil le rend responsable du dommage causé par la ruine du bâtiment lorsqu’elle résulte d’un défaut d’entretien ou d’un vice de construction. Une tuile qui tombe sur un passant, un balcon dont le garde-corps cède, une marche d’escalier abîmée : ce sont des situations où la responsabilité du bailleur peut être recherchée.
Le locataire, de son côté, est tenu par l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 de s’assurer contre les risques locatifs et d’en justifier chaque année. S’il ne le fait pas, le bailleur peut souscrire une assurance pour son compte et en répercuter le coût. Dans un immeuble de plusieurs logements, suivre ces attestations demande une organisation : un tableau des échéances, logement par logement, évite les oublis.
| Risque | Contrat concerné | Qui le souscrit |
|---|---|---|
| Dommages au bâtiment | Assurance de l’immeuble | Le propriétaire |
| Responsabilité du propriétaire envers les tiers | Assurance de l’immeuble | Le propriétaire |
| Risques locatifs (incendie, dégât des eaux causés par l’occupant) | Assurance habitation du locataire | Le locataire |
| Loyers impayés | Garantie des loyers impayés | Le propriétaire, par logement |
Sinistres à répétition : comment éviter la hausse de prime ?
En traitant la cause plutôt que les conséquences. Un immeuble qui déclare un dégât des eaux par an voit tôt ou tard sa prime augmenter, ses franchises relevées, ou son contrat résilié à l’échéance. L’assureur regarde l’historique, et un bâtiment ancien aux réseaux d’origine présente un profil qu’il juge risqué.
Les leviers sont connus : remplacement des colonnes vétustes, entretien des toitures et des chéneaux, contrôle des installations électriques des parties communes, sensibilisation des locataires aux équipements à risque comme les flexibles de machines à laver. Présenter ces travaux à l’assureur au moment de la renégociation pèse davantage qu’une simple demande de remise.
Quand l’immeuble passe en copropriété
Beaucoup de propriétaires d’immeubles finissent par vendre une partie des logements à la découpe. Dès que l’immeuble est divisé en lots appartenant à des propriétaires différents, il relève du statut de la copropriété fixé par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, et c’est le syndicat des copropriétaires qui doit s’assurer en responsabilité civile, en application de l’article 9-1 de cette loi. Le contrat d’immeuble locatif cède alors la place à une assurance multirisque copropriété, souscrite par le syndic au nom du syndicat, et chaque copropriétaire doit de son côté assurer sa propre responsabilité civile.
Cette transition est un moment délicat : il faut éviter toute période sans couverture entre la résiliation de l’ancien contrat et la prise d’effet du nouveau. Le calendrier se cale sur la date de la première vente et sur la désignation du syndic.
Pour les bailleurs qui veulent faire le point sur les garanties adaptées à un immeuble entier ou à un bâtiment en cours de mise en copropriété, Assurance-Coproprietes.fr explique le fonctionnement de ces contrats et les obligations de chacun. Une relecture annuelle du contrat, au regard de l’occupation réelle des logements et de l’état du bâtiment, permet d’éviter les mauvaises surprises au premier sinistre.
