Écrire un chèque de 100 000 euros pour des parts de SCPI, ce n’est pas juste une ligne sur un relevé bancaire. C’est un choix qui bouscule la gestion de patrimoine, qui change la donne dans la façon d’investir dans l’immobilier. Voici, sans détour, comment j’ai vécu mon premier achat massif de « pierres-papier » fin 2018, et pourquoi cet exemple peut vous éclairer sur la réalité concrète d’un placement SCPI. Je ne partage ici qu’un vécu, un cas réel pour décoder l’investissement SCPI hors discours commercial. À chacun de faire ses propres choix, selon son profil, ses besoins et sa vision. Ce retour d’expérience, actualisé au fil de mes observations, peut vous aider à mieux cerner ce que rapporte vraiment un placement SCPI, bien plus qu’un simple avis théorique.
Plan de l'article
Pourquoi et combien j’ai investi dans SCPI : mon projet
En 2018, j’ai décidé de donner un nouveau souffle à mon patrimoine. L’idée : profiter du potentiel de l’immobilier à rendement sans retomber dans les contraintes du bailleur classique, et tirer parti de ma capacité d’emprunt pour dynamiser mon portefeuille.
Investir dans les SCPI : diversification, sérénité et gain de temps
Après dix ans passés à gérer un appartement en location, la coupe était pleine. Même avec une agence, la gestion restait lourde : interventions, impôts fonciers qui grimpent, rentabilité qui s’effrite… et ce sentiment de dépendre d’un unique locataire pour faire tourner la machine. J’ai donc tourné la page : vente de l’appartement, et réorientation vers les SCPI pour un montant équivalent. Aujourd’hui, mon patrimoine conjugue toujours immobilier, compte-titres, PEA et autres placements, mais la gestion locative, elle, est passée en mode pilote automatique grâce aux SCPI. Résultat : plus de tracas de loyers impayés, de dégradation, de changement de locataire… Je ne m’occupe plus que d’une déclaration fiscale annuelle. C’est une vraie bouffée d’air : fini le stress, place à la tranquillité, l’esprit libre pour me consacrer à ma famille, à ma vie professionnelle et à mes autres projets.
Profiter de l’effet de levier du crédit
Deux moteurs font avancer l’enrichissement : la capacité d’épargner et la capacité d’emprunter. Après avoir structuré des versements réguliers en assurance vie et sur les marchés, je voulais mettre à profit mon potentiel d’endettement. L’objectif était clair : investir dans les SCPI à crédit. C’était d’ailleurs mon seul emprunt du moment, l’appartement ayant été revendu. Les conditions du marché permettaient d’emprunter autour de 2 % sur 20 ans pour viser un rendement net d’environ 4 % : le levier joue à plein. Sur le papier, mes revenus m’offraient la possibilité d’aller jusqu’à 300 000 € sur 20 à 25 ans. Mais je préférais garder une réserve pour l’acquisition d’une résidence principale. J’ai donc choisi d’emprunter 100 000 € pour cette opération SCPI. Si j’avais déjà été propriétaire de ma résidence principale, j’aurais exploité toute ma capacité d’endettement.
Le choix du courtier SCPI
Comme à mon habitude, j’ai comparé les courtiers SCPI de manière rigoureuse. Le but : trouver l’intermédiaire le plus adapté, à la fois sur le plan de l’accompagnement et de l’offre. J’ai évalué plusieurs critères pour sélectionner le bon partenaire :
- La variété des SCPI proposées
- La qualité des conseils patrimoniaux et fiscaux (mode d’achat, crédit, cash, démembrement…)
- Les solutions de financement : taux, apport, exigences de domiciliation de revenus
- Les éventuels frais de dossier ou d’accompagnement
Mon choix de courtier SCPI
J’ai pris le temps de consulter six ou sept courtiers, en ligne et au téléphone. Finalement, c’est Linxea qui a retenu mon attention. Déjà client pour l’assurance vie, je connaissais la maison et leur offre SCPI m’a semblé compétitive. Leur accompagnement, très disponible par mail et téléphone, et leur politique de gratuité (rémunération prise en charge par les sociétés de gestion) ont fait la différence.
À noter cependant : Primaliance (notre avis) proposait aussi un excellent niveau de conseil, avec des outils de simulation performants, et France SCPI (notre avis) a su se démarquer par la simplicité de l’abonnement en ligne, idéal pour ceux qui veulent éviter la paperasse. J’ai longuement hésité entre ces acteurs : il faut vraiment comparer avant de s’engager avec un courtier SCPI.
Mon allocation SCPI
À ce stade, je n’avais pas arrêté de choix précis. Mais mes attentes étaient nettes : il fallait au moins trois SCPI complémentaires, avec une diversification sur plusieurs axes :
- Différents types d’actifs (commerces, bureaux, résidentiel)
- Des localisations variées (Paris, province, étranger), et plusieurs sociétés de gestion
J’ai donc partagé ces critères avec Linxea. Mon conseiller a pris en compte ma situation familiale et fiscale pour affiner la sélection. Pour approfondir, consultez mon dossier complet sur les critères de sélection des SCPI.
Le financement de mon investissement SCPI
L’objectif était d’acheter ces trois SCPI à crédit. Il faut savoir que les prêts immobiliers dédiés à ce type d’investissement sont un peu plus onéreux que ceux destinés à la résidence principale, comptez souvent 0,5 point de plus. Pour ma part, le meilleur taux obtenu était de 2,10 % sur 20 ans, à taux fixe, sans assurance imposée.
Évidemment, comme pour tout crédit immobilier, il a fallu prévoir une assurance emprunteur couvrant décès et perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA). Cette sécurité protège la famille si un accident de la vie survient.
La recherche de financement
Linxea a confié le dossier à son partenaire courtier CAFPI, chargé de négocier les meilleures conditions. J’ai dû présenter tous les justificatifs habituels : fiches de paie, relevés bancaires, justificatifs d’identité et de domicile.
Les conditions du prêt
La Banque Populaire m’a transmis une offre : 2,10 % sur 20 ans pour un montant total de 102 508 €, incluant les frais CAFPI et la caution SACCEF. Aucun engagement de domiciliation de revenus, ni d’obligation de souscrire à des produits maison. Ce point était clé pour moi, car je tiens à mon indépendance bancaire et à l’optimisation de mon épargne.
Pour chaque SCPI, un prêt distinct a été mis en place. Globalement, mes mensualités s’élèvent à 518 €. Deux points techniques à souligner : j’ai demandé un différé de cinq mois, car il faut compter ce délai avant le versement des premiers loyers par la SCPI. Ainsi, loyers et échéances démarrent en même temps. Par ailleurs, aucune indemnité de remboursement anticipé ne sera prélevée si je solde le prêt après 9 ans (hors rachat concurrent).
Changer l’assurance emprunteur
Ne pas s’arrêter à la première offre d’assurance est vivement conseillé. Les banques margent largement sur leurs contrats groupes, intégrés à l’offre de prêt. Dès la signature, j’ai donc entamé la démarche pour mettre en concurrence et optimiser ce poste. Une comparaison rapide permet de repérer les meilleures propositions du marché en quelques minutes.
La résistance des banques au changement d’assurance
Il faut s’y attendre : rien n’est fait pour faciliter la substitution d’assurance. Ce segment est très rentable pour les banques, qui peuvent user de tous les moyens pour retarder, compliquer, voire refuser le changement. J’ai moi-même rencontré une tentative d’obstacle sur un simple détail d’adresse, preuve que la vigilance reste de mise.
Retour chiffré sur mon investissement SCPI
Voici le détail des SCPI que je possède, avec le nombre exact de parts et le montant investi. Chaque trimestre, je perçois un loyer correspondant à mes parts.
| SCPI | Nombre de parts | Prix unitaire | Total |
|---|---|---|---|
| Immorente | 101 | 330 € | 33 330 € |
| Epargne Pierre | 163 | 205 € | 33 415 € |
| Primopierre | 175 | 191 € | 33 425 € |
| Total | 439 | 100 117 € | |
| Total emprunté avec frais CAFPI et caution | 102 508 € |
Fiscalité des SCPI
La fiscalité ne doit pas être négligée. Les revenus perçus sont soumis au régime des revenus fonciers. On calcule le résultat : loyers encaissés, moins intérêts d’emprunt et assurance. Ce montant est ensuite imposé aux prélèvements sociaux (17,2 %) et à la tranche marginale d’imposition (jusqu’à 45 %). L’intérêt du montage à crédit, c’est de pouvoir déduire les intérêts pour alléger la facture fiscale. Mais au fil du temps, cette déduction diminue (les intérêts baissent), et la charge fiscale augmente. Dans mon cas, cela représente plus de 1 000 € d’impôts par an (ce montant grimpe progressivement).
Simulation et visuel
Bilan personnel
La valeur de mes trois SCPI tourne aujourd’hui autour de 90 000 €. La revente se fait au « prix de retrait », qui intègre environ 10 % de frais liés à l’acquisition, absorbés lors de la sortie. Mais je n’ai pas l’intention de vendre : ce qui compte, ce sont les loyers réguliers versés en fonction du nombre de parts détenues (439 pour un investissement de 100 170 €). Jusqu’ici, je suis satisfait : j’ai optimisé chaque poste et reçu mes premiers revenus. Cet investissement a permis de diversifier ma stratégie immobilière et de tirer parti de l’effet de levier du crédit, avec un effort d’épargne maîtrisé. L’avenir dira si la rentabilité tiendra ses promesses : revalorisation des loyers, évolution du prix des parts… Pour le moment, avec des hypothèses prudentes, le potentiel est déjà convaincant.
Questions fréquentes à connaître absolument
SCPI, de quoi s’agit-il ?
Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) collecte les capitaux de nombreux épargnants pour acheter et gérer un parc immobilier diversifié (bureaux, commerces, logements…). Chaque associé détient des parts et reçoit des loyers proportionnellement à son investissement.
Investir dans une SCPI : quelle réflexion ?
Comme tout placement, investir dans la pierre-papier impose de réfléchir à la répartition de son patrimoine, à ses objectifs financiers (les SCPI sont plutôt des investissements de long terme), au recours ou non au crédit, à l’intérêt de passer par une assurance vie ou de choisir la pleine propriété ou le démembrement. Les courtiers SCPI proposent généralement une analyse sur-mesure pour optimiser chaque cas particulier.
Peut-on financer une SCPI à crédit ?
L’achat de parts de SCPI peut tout à fait être réalisé à crédit. C’est d’ailleurs l’un des grands avantages de ce support de placement. Le principe : la majeure partie des mensualités est en partie couverte par les loyers perçus, à la manière d’un investissement immobilier classique. Le courtier SCPI a pour mission de trouver la banque la plus compétitive (taux, durée, conditions) pour monter ce type de financement.
Quelle rentabilité espérer ?
La rentabilité d’une SCPI dépend de deux leviers : le rendement distribué (évolution des loyers) et la revalorisation du prix des parts (en lien avec le marché immobilier). Sur la durée, la performance suit la dynamique de l’immobilier sous-jacent. Ces dernières années, le rendement moyen constaté était de 5,17 %. La fiscalité appliquée dépend du profil de chaque associé. À noter : l’investisseur n’a pas à se préoccuper de la gestion locative, des travaux, des impôts ou des charges : tout est déjà déduit avant le versement des loyers.
Comment diversifier ses placements SCPI ?
L’offre de SCPI est très large. On trouve des SCPI investies dans tous types d’actifs : bureaux, commerces, entrepôts, logement, en France et à l’étranger. Difficile, donc, de s’orienter seul. Un intermédiaire SCPI peut construire une allocation sur mesure. L’accès est très simple : l’achat de parts démarre autour de 1 000 €, bien plus accessible que l’immobilier direct. Ainsi, il est tout à fait possible de devenir associé de plusieurs dizaines de bâtiments en quelques clics.
Au bout du compte, investir dans la pierre-papier, c’est accepter de s’engager sur le long terme, de miser sur la régularité plutôt que sur le coup de poker. On ne regarde plus l’immobilier de la même façon quand on reçoit, chaque trimestre, le fruit d’un patrimoine bien diversifié, sans avoir à courir derrière un locataire ou un devis de plomberie.
