Les allocations familiales et certaines primes exceptionnelles échappent souvent à la comptabilisation dans le calcul du revenu pour un prêt immobilier. Pourtant, un CDD peut parfois être accepté s’il s’accompagne d’une ancienneté suffisante ou de renouvellements réguliers. Les règles appliquées par les banques varient selon l’établissement, mais toutes s’appuient sur des critères stricts pour évaluer la stabilité et la régularité des ressources. Les revenus locatifs, eux, ne sont intégrés qu’en partie, à hauteur de 70 % en moyenne, pour anticiper les risques de vacance ou d’impayés.
Quels revenus les banques considèrent-elles vraiment pour un prêt immobilier ?
Avant d’accorder un crédit immobilier, les banques passent au crible chaque ligne de revenu. L’objectif est limpide : mesurer la solidité de la situation financière de l’emprunteur. Ici, rien n’échappe à l’œil du conseiller, qui analyse bulletins de salaire et sources annexes pour établir une capacité d’emprunt fiable et limiter les risques pour l’établissement prêteur.
Le calcul du taux d’endettement s’appuie sur des ressources qui présentent une régularité sans faille. Les salaires, nets et épurés de toute prime exceptionnelle, fondent l’essentiel du calcul. Le CDI reste la valeur sûre, mais certains établissements sont prêts à prendre en compte des revenus issus de contrats temporaires à condition que l’historique révèle une stabilité sur plusieurs années. Les revenus pour prêt immobilier comprennent aussi, sous certaines conditions, pensions alimentaires, retraites ou revenus d’indépendant, du moment qu’ils se montrent récurrents et vérifiables.
Voici les principales catégories de revenus examinées lors d’une demande :
- Salaire net (hors primes non récurrentes)
- Allocations chômage : rarement prises en compte
- Pensions, retraites : intégrées si régulières
- Revenus locatifs : pondérés à hauteur de 70 %
Seuls les revenus encaissés de façon régulière et démontrable sur au moins trois ans sont retenus. Les primes variables, commissions ou bonus sont généralement lissés sur trois ans pour gommer les pics ponctuels. Quant aux revenus locatifs, leur intégration se fait avec prudence : une décote de 30 % vise à anticiper une éventuelle vacance ou des impayés. Cette approche vise à fiabiliser la capacité d’emprunt et à limiter le taux d’endettement, souvent plafonné à 35 %.
Panorama des ressources prises en compte : salaires, primes, revenus complémentaires et au-delà
Pour accorder un crédit immobilier, la banque examine dans le détail l’ensemble des ressources financières du candidat. Le salaire net occupe une place centrale. CDI, contrats stables, statut de fonctionnaire : la nature du contrat pèse lourd dans la balance. Mais l’analyse ne s’arrête pas à la rémunération principale.
Les primes sont également passées au peigne fin. Primes contractuelles, treizième mois, participation : seules celles qui reviennent chaque année et figurent dans le contrat entrent dans le calcul. Les bonus non garantis ou exceptionnels sont laissés de côté, jugés trop aléatoires.
Les revenus complémentaires permettent d’élargir le dossier. La banque considère les revenus locatifs, intégrés partiellement, à hauteur de 70 % la plupart du temps, pour anticiper les périodes de vacance. Pensions alimentaires, rentes ou revenus issus d’une activité indépendante peuvent s’ajouter, mais à condition d’être réguliers et dûment justifiés.
Certains établissements incluent aussi une partie des revenus financiers, comme les dividendes ou les intérêts de placements, sous réserve d’une stabilité prouvée sur plusieurs exercices. Pour plus de lisibilité, il peut être utile de dresser un tableau synthétique des revenus : salaires, variables, revenus complémentaires et apports issus de placements.
Voici un aperçu des principales ressources analysées par les banques :
- Salaires pris en compte : nets, réguliers, hors primes exceptionnelles
- Primes et variables : uniquement si récurrentes et justifiées
- Revenus locatifs pris en compte partiellement, avec décote
- Revenus financiers : appréciés au cas par cas, selon leur constance
La diversité des ressources peut faire la différence dans le calcul de la capacité d’emprunt. Chaque établissement affine sa grille, mais la logique reste la même : seuls les flux stables, documentés et réguliers sont valorisés.
Comment les établissements évaluent la stabilité et la fiabilité de vos revenus
L’analyse de la stabilité et de la fiabilité des revenus se fait sans concession. Le CDI s’impose comme référence, soutenu par trois bulletins de salaire, relevés bancaires et contrat de travail. Tout est passé au tamis : employeur, fréquence des virements, ancienneté sur le poste. Pour les indépendants, la barre monte d’un cran : bilan, compte de résultat, attestations comptables sur plusieurs années sont exigés afin de lisser les variations et dégager une moyenne fiable.
L’examen ne s’arrête pas à la source des revenus. Les banques cherchent à anticiper leur continuité. Un salaire évolutif, des primes variables, une part significative de commissions ou de revenus locatifs conduisent à une analyse plus prudente. Plus la proportion de variables augmente, plus le calcul s’appuie sur la base la plus régulière, écartant l’exceptionnel du calcul du taux d’endettement.
Pour clarifier cette approche, voici comment les banques traitent chaque catégorie :
- Revenus salariés : seuls les montants fixes et réguliers sont intégrés, à l’exclusion des primes exceptionnelles.
- Revenus variables et commissions : pris en compte si la régularité est avérée, en moyenne sur plusieurs années.
- Revenus locatifs : intégrés à 70 %, pour tenir compte du risque locatif.
La capacité d’emprunt est donc calculée sur une base prudente. Les établissements cherchent à détecter la moindre fragilité, qu’il s’agisse d’une activité professionnelle récente ou de mouvements inhabituels sur les comptes. Ce n’est pas le montant brut qui compte, mais la fiabilité de la rentrée d’argent.
Optimiser son dossier : conseils pratiques et liste des justificatifs à préparer
Constituer un dossier de prêt immobilier demande de la méthode et une transparence sans faille. La banque attend une vision claire de votre situation financière, bâtie sur la preuve de vos revenus pris en compte pour prêt immobilier. Il faut donc réunir en amont tous les documents attestant stabilité et régularité : bulletins de salaire, avis d’imposition, attestations de pensions ou revenus complémentaires, relevés bancaires récents.
Un apport personnel conséquent renforce la crédibilité du dossier. Une gestion de compte saine, sans incident, pèse également dans l’appréciation du conseiller. Les revenus doivent être nets et réguliers, les charges récurrentes parfaitement identifiées. Le calcul de la capacité d’emprunt s’opère alors sur une base solide, avec un taux d’endettement qui ne doit pas franchir le seuil des 35 %.
Justificatifs à réunir
Pour présenter un dossier solide, voici les documents généralement attendus par les banques :
- Trois derniers bulletins de salaire
- Deux derniers avis d’imposition
- Relevés bancaires des trois derniers mois
- Justificatifs d’épargne et d’apport personnel
- Tableau d’amortissement des prêts en cours
- Contrat de travail ou attestation d’activité
Faire appel à un courtier peut s’avérer judicieux pour affiner le dossier et négocier le TAEG. Un dossier cohérent, chiffré et argumenté, maximise la capacité d’emprunt et accélère la réponse des banques. Préparer chaque pièce et anticiper les questions du conseiller, c’est déjà dessiner les contours d’un projet qui tient la route.
À travers la rigueur des critères et la diversité des profils, une certitude demeure : ce sont les ressources stables qui ouvrent la voie au crédit immobilier. À chacun de bâtir son dossier pour transformer le rêve d’achat en réalité palpable.
