Trouver un locataire fiable, solvable et respectueux du bien loué reste un enjeu majeur pour tout propriétaire. Face à l’augmentation de la demande en logement locatif et à la complexité du marché immobilier, la sélection du bon candidat devient un acte stratégique, surtout pour ceux qui souhaitent investir dans locatif. Cet article propose une méthode rigoureuse, factuelle et éprouvée par des professionnels, afin d’aider les bailleurs à réduire les risques d’impayés et de détériorations, tout en optimisant la rentabilité de leur investissement.
Plan de l'article
Pourquoi la sélection du locataire est déterminante
La mise en location d’un bien n’est jamais sans risque. Un mauvais choix peut entraîner des pertes financières, des procédures judiciaires longues et coûteuses, ou une dévalorisation du patrimoine. Sélectionner le locataire adéquat permet de préserver la pérennité de l’investissement et de limiter les mauvaises surprises.
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Les critères essentiels à vérifier
La solvabilité du candidat
La première vérification concerne la capacité du locataire à payer régulièrement le loyer. Les professionnels recommandent que le montant du loyer ne dépasse pas un tiers des revenus nets du locataire. Par exemple, pour un loyer de 900 € par mois, le candidat doit justifier d’au moins 2 700 € de revenus mensuels nets. Il convient d’exiger les trois derniers bulletins de salaire, un contrat de travail, le dernier avis d’imposition et, pour les indépendants, les bilans comptables récents.
La stabilité professionnelle
Un emploi en CDI (contrat à durée indéterminée) reste le garant le plus apprécié. Pour les étudiants ou les jeunes actifs en CDD, la présence d’un garant solide, avec des revenus suffisants, s’impose. Certains propriétaires optent pour la caution bancaire, une garantie de plusieurs mois de loyer bloquée sur un compte, pour sécuriser la location.
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La fiabilité du dossier administratif
Le dossier du candidat doit être complet et authentique. Il faut systématiquement vérifier l’authenticité des documents (faux bulletins de salaire, fausses attestations). En 2023, selon le baromètre PAP, près de 7 % des dossiers comportaient au moins un document falsifié. Il est possible d’utiliser des plateformes de vérification en ligne comme « dossier facile » proposées par l’État.
L’entretien et la prise de références
L’importance de la rencontre
Une rencontre physique ou en visioconférence permet d’évaluer la cohérence du discours du candidat, son sérieux et sa motivation. Certains signaux d’alerte comme l’empressement inhabituel ou l’absence de questions sur le logement doivent attirer l’attention.
La prise de références
Contacter l’ancien bailleur ou l’agence immobilière précédente permet d’obtenir un retour sur la ponctualité des paiements et le respect du bien loué. Il est possible de demander un relevé d’identité bancaire (RIB) pour vérifier la domiciliation du candidat et de son garant.
Les garanties complémentaires
L’assurance loyers impayés
Les professionnels recommandent de souscrire une assurance loyers impayés (GLI) qui couvre jusqu’à 36 mois de loyers en cas de défaut de paiement. Cette garantie coûte en moyenne entre 2 % et 4 % du montant annuel des loyers, mais assure une tranquillité appréciable.
La caution solidaire
Dans le cas où le candidat n’est pas éligible à la GLI, une caution solidaire peut être demandée. Elle engage une personne tiers à payer le loyer en cas de défaillance du locataire. La loi impose que le garant fournisse les mêmes justificatifs de solvabilité que le locataire.
Investir dans locatif : maximiser la rentabilité grâce à la sélection
Un investissement locatif réussi repose autant sur le choix du bien que sur celui du locataire. Sélectionner rigoureusement son occupant réduit la vacance locative, les impayés et les frais de remise en état. Le rendement brut moyen d’un appartement bien géré en France se situe entre 4 % et 6 %. Pour garantir cette rentabilité, il convient de privilégier un locataire stable, solvable et respectueux.
Erreurs à éviter lors de la sélection
- Se fier uniquement à l’aspect sympathique ou à la première impression
- Négliger la vérification de l’authenticité des documents
- Accepter un dossier incomplet
- Ne pas prendre le temps de contacter les anciens bailleurs
- Ignorer la souscription à une garantie contre les impayés
FAQ
Comment vérifier l’authenticité des documents d’un locataire ?
Il est conseillé de comparer les documents entre eux (adresses, employeurs, dates), d’utiliser des plateformes de vérification et, pour les documents de revenus, de contacter directement l’employeur ou l’administration fiscale si un doute existe.
Quels profils de locataires sont privilégiés par les propriétaires ?
Les profils en CDI, avec un revenu stable, ou les étudiants avec des garants solides sont généralement les plus recherchés. La régularité des revenus et la stabilité professionnelle sont les critères déterminants.
La garantie visale suffit-elle pour sécuriser un loyer ?
La garantie visale, proposée par Action Logement, couvre les loyers impayés pour certains profils (jeunes, salariés précaires). Elle est gratuite, mais ne remplace pas toujours les assurances privées, plus larges en termes de couverture.
