Dans cet article, je vais vous parler de ma propre expérience d’achat de « pierres de papier » pour SCPI. C’est encore très frais, je vais donc vous donner la première estimation de mon rang de 100 000 € 3 SCPI fin 2018 . L’article ne vise qu’à illustrer concrètement l’investissement de SCPI, et est régulièrement mis à jour pour mettre à jour mon opinion.

Il s’agit d’un exemple, d’un cas pratique pour mieux comprendre l’investissement SCPI . Je ne recommande pas nécessairement d’acheter ces trois appareils SCPI : chacun doit s’y pencher en fonction de sa situation personnelle, de sa propriété et de ses objectifs. Dans tous les cas, cette expérience pratique d’investissement dans SCPI vous aidera à faire une déclaration plus précise de la valeur de cet investissement.

Une bonne opération « paperstone » est, je pense, un projet qui garde le chemin, un bon courtier SCPI pour le conseil et le suivi, un bon choix pour SCPI, une bonne finance et tout doit donner de bonnes performances financières.

Pourquoi et combien j’ai investi dans SCPI : mon PROJET

En 2018, j’ai voulu diversifier mon patrimoine en immobilier à rendement tout en profitant de ma capacité d’emprunt pour développer mon patrimoine à crédit.

Investir dans SCPI : diversifiez et gagnez du temps et de la sérénité

En 2018, je visais à vendre mon appartement de location. J’ai vraiment réalisé après 10 ans de location que le propriétaire exigeait trop de travail, même en déléguant à l’agence. Trop de travail pour les pauvres et revenu net toujours plus bas (impôts fonciers et travail en hausse). Je ne voulais pas non plus dépendre d’une propriété avec un seul locataire qui pleuvait et faisait beau, alors je voulais être fidèle à mes principes et me diversifier.

J’ai donc vendu mon appartement loué, tout en achetant SCPI en même temps pour environ le même montant. À ce titre, je détiens toujours des biens immobiliers dans mes actifs aux côtés de mes fonds Dde mes intérêts PEA et Securities Account. Mais cette fois-ci, avec mon SCPI, c’est un bien immobilier « papier-stone » qui est plus confortable à gérer et à mieux diversifier . De plus, je n’ai rien à gérer, sauf déclaration de revenus une fois par an.

Je ne perds donc plus de temps sur la gestion des loyers, les locataires et le suivi du travail. Et je n’ai plus ce stress lié aux loyers impayés, aux dommages, aux changements de locataires, etc., alors que mon agence devait toujours surveiller et participer en personne, c’était ardu et stressant. Enfin, je soutiens un héritage qui libère et procure la sérénité, plutôt qu’un héritage d’esclavage. Cela me permet de me concentrer sur les choses qui comptent pour moi (ma famille, ma carrière, etc.) dans la performance sans sacrifier.

Investir dans SCPI pour profiter de ma capacité d’emprunt

Il existe deux leviers pour développer la richesse et devenir riche : la capacité d’épargner et la capacité d’emprunter. J’optimise déjà ma capacité d’épargne en investissant sur une base régulière dans les fonds et actions d’assurance vie en euros. Et je veux également utiliser un autre levier pour développer ma richesse : ma capacité d’endettement.

Mon projet était donc d’investir dans SCPI à crédit. C’est maintenant mon seul crédit après avoir payé un appartement loué. Sachez que vous pouvez actuellement emprunter environ 2 % sur 20 ans pour investir environ 4 % net, nous avons donc un bon levier de crédit . Pratiquement compte tenu de mes revenus, ma capacité d’endettement est d’environ 300 000 € sur 20 à 25 ans. Mais parce que je veux maintenir la capacité d’emprunt pour acheter ma maison principale, j’ai décidé d’emprunter seulement 100 000 € pour investir dans SCPI. Si j’avais déjà été propriétaire de ma résidence principale, j’aurais pu profiter au maximum de ma capacité d’emprunt.

Choisir le meilleur courtier SCPI pour mon projet

Fidèle à mes habitudes, j’ai comparé les courtiers SCPI parce que je voulais le meilleur courtier. Je suis toujours à la recherche du meilleur rapport qualité/prix. Je suis donc « interpellé » de multiples intermédiaires selon plusieurs critères  :

• Leurs offres :un bon choix pour SCPI,
• Leurs services : conseils SCPI pour sélectionner, recommandations en matière de patrimoine et de fiscalité sur le mode de commande (achat par crédit, cash ou hachage),
• Leurs propositions de financement : quel taux d’intérêt ? Apport requis ? Des contraintes de domicile sur le revenu ?
• Coûts : frais administratifs ou de conseil.

Quel courtier SCPI pour mon investissement ?

J’ai visité les sites, contacté par courrier et par téléphone avec 6 ou 7 courtiers SCPI. J’ai finalement choisi Linxea , avec qui je suis déjà client de ma police d’assurance-vie. L’offre de SCPI étant intéressante, j’y ai trouvé le meilleur financement, j’ai apprécié leur professionnalisme et leur excellente disponibilité par e-mail et téléphone et leur service est gratuit (les sociétés de fonds paient eux).

Cependant, il faut souligner que Primaliance (notre avis) a également été un bon conseil et une offre très parfaite à SCPI et aux outils de simulation. Et France SCPI (notre avis) m’a également donné de bons conseils et l’abonnement en ligne a été très tentant d’éviter les formalités administratives. Enfin, j’hésite beaucoup entre ces courtiers et je recommande toujours de comparer en choisissant le courtier SCPI qui vous convient le mieux .

Mon choix SCPI

J’avais des noms SCPI en tête, mais rien ne s’est vraiment arrêté. Mes spécifications étaient claires, je voulais au moins 3 SPCI polyvalents :

• Différentes opérations (magasins, bureaux et résidentiels),
• Différents sites (Paris, province et étranger) de diverses sociétés de gestion.

J’ai donc donné des desideratas à Linxea et à mon mariage et à ma situation fiscale et ils m’ont guidé sur le choix de SCPI. Si vous souhaitez aller plus loin, vous trouverez dans notre article SCPI tous les critères de sélection de SCPI.

Financement de mon SCPI

Mon objectif était d’acheter ces 3 SCPI à crédit. Tout d’abord, sachez que les prêts immobiliers destinés à financer des SCPI coûtent plus cher que le financement d’une résidence principale ou d’une propriété classique. Malheureusement, vous devez compter de l’ordre de 0,50 point de plus. Je n’ai donc pas trouvé mieux que 2,10 % sur 20 ans avec des taux d’intérêt fixes et sans assurance.

De plus, comme pour tous les investissements immobiliers, l’assurance emprunteur est obligatoire et doit couvrir les décès et la PTIA (perte totale et irréversible d’autonomie). En fait, l’assurance de l’emprunteur acceptera un paiement à crédit si un « événement » se produit, de sorte que votre famille sera en sécurité.

Offre hypothécaire

Linxea a chargé son associé, le courtier CAFPI, de trouver le meilleur financement pour moi . J’ai dû montrer une patte blanche et produire les documents habituels : preuve de revenus, relevés bancaires, preuves de résidence et d’identité.

Offre de prêt hypothécaire

C’est ainsi que j’ai rapidement obtenu une offre de la Banque d’épargne : 2,10 % sur 20 ans pour un coût de 102 508 € (frais CAFPI et dépôt SACCEF inclus). Sans contraintes : pas de domicile de revenu ni d’obligation d’étiquetage des produits d’épargne. C’était un point important pour moi, car je me soucie de mes services bancaires en ligne, de mes investissements optimisés dans la meilleure assurance vie et des meilleurs courtiers en bourse. Enfin, j’ai 3 crédits car 3 SPCI et globalement mes délais (frais mensuels) sont de 518 € par mois .

Deux détails techniques : j’ai demandé un délai de cinq mois à la banque car chez SCPI j’ai 3 à 5 mois de plaisir avant de percevoir mon loyer. Par conséquent, je reçois mes premiers loyers en même temps que je paie mes premières factures. De plus, je ne paierai aucune indemnité de remboursement anticipé (IRA) si je rembourse après 9 ans et si cela n’est pas dû à un achat de remboursement de concours.

Remplacement de l’assurance emprunteur

Il est presque nécessaire de demander une autorisation d’assurance à l’emprunteur ! Il faut savoir que les banques gagnent beaucoup d’argent avec leurs polices d’assurance prêt immobilier, qui sont incluses dans leur offre de prêt. Alors dès que l’offre a été signée, j’ai commencé à modifier l’assurance de l’emprunteur.

En pratique, une bonne comparaison m’a permis de comparer en 2 minutes les meilleures offres d’assurance emprunteur du marché.

Difficulté à passer à l’assurance emprunteur

Attention, la banque n’hésitera pas à mettre des bâtons sur les roues pour que l’assurance ne puisse pas être changée. Ce marché est tellement lucratif que tout prétexte a une bonne chose à décourager.

Par exemple, une banque peut prétexter un changement d’adresse (je n’ai pas mis la bonne adresse du siège social à Toulouse) et même l’utiliser de mauvaise foi.

Le résultat de cet investissement en SCPI dans mon économie

Vous pouvez trouver dans ce tableau SCPI que je possède, le nombre de partages. Pour chaque action, je reçois un loyer trimestriel.

Fiscalité SCPI

Attention, les taxes doivent également être prises en compte. Vraiment, je suis imposé sur les terres à revenu, pour un vrai gouvernement . En d’autres termes, nous calculons le gain de propriété (loyers — intérêts sur emprunt — assurance), qui est soumis à 17.2 pourcentage des cotisations sociales, puis 30 % de la tranche d’imposition marginale (MIT). Ainsi, les intérêts à investir dans le crédit afin de réduire les intérêts sur les emprunts et donc de réduire l’impôt sur le revenu foncier. En fonction de vos revenus, le taux de revenu peut aller de 0 % à 45 %.

En d’autres termes, en plus de l’effort brut ci-dessus (153 € par mois), plus de 1 000 € d’impôts par an seront ajoutés (peu au début et de plus en plus au fil du temps, car de moins en moins d’intérêts à déduire).

Résultat après simulation

Mon propre bilan

Ces trois valeurs SCPI valent environ 90 000 €. En effet, la valorisation doit se faire au « prix de retrait » (prix de vente), c’est-à-dire que le coût d’achat de SCPI (environ 10 %) est effectivement couvert par la revente de SCPI . Cela dit, je ne vais pas revendre et percevoir des loyers se rapportent au nombre d’actions que j’ai détenues par SCPI (mes 439 actions ont été achetées au total 100 170 €) et c’est ce qui compte pour moi.

Pour le moment, je suis satisfait de mon achat , j’ai fait tout mon possible pour optimiser et j’ai reçu mes titres de fortune. Cet investissement dans SCPI m’a permis de bien diversifier mes actifs dans l’immobilier et de profiter de ma capacité d’endettement pour développer mon patrimoine avec un effort d’épargne raisonnable. L’avenir vous indique à quel point cet investissement sera rentable : une réévaluation des loyers et des cours des actions ? Mais dans l’état actuel avec les hypothèses prudentes utilisées, la rentabilité attendue est déjà bonne.

Questions fréquemment posées et indispensables à retenir

Question SCPI, qu’est-ce que c’est ?

SCPI est une société d’investissement immobilier civil. Il s’agit d’une société qui vise à injecter du capital dans l’achat de biens immobiliers et à gérer le stock immobilier pour le compte de ses partenaires (détenteurs d’actions SCPI qui perçoivent les loyers).

Investir dans SCPI

Comme tous les investissements, investir dans le « paper-stone » SCPI et lui donner une place dans son héritage doivent être soigneusement pris en compte. Il est nécessaire de prendre en compte la part de l’immobilier dans le total de ses actifs, ses objectifs financiers (SCPI est des investissements à long terme terme), investir dans le crédit ou non, l’assurance vie ou non, en pleine propriété ou en mutilation. En pratique, les courtiers SCPI fournissent des conseils personnalisés pour optimiser chaque situation.

Comment le SCPI peut-il être financé par crédit ?

Il est possible de financer l’achat d’actions SCPI à crédit. C’est l’un des avantages d’un SCPI significatif. Ainsi, un investisseur peut tirer parti de l’effet de levier du crédit, comme tout investissement immobilier traditionnel : une grande partie du crédit est financée par les loyers perçus. En pratique, le courtier SCPI est chargé de trouver une banque qui finance l’activité d’investissement avec un prêt immobilier dans les meilleures conditions (taux d’intérêt bas, durée, etc.)

Quelle est la rentabilité de l’investissement SCPI ?

La rentabilité de SCPI dépend du rendement (évolution des loyers) et de la réévaluation du cours de l’action (en fonction de l’évolution des prix de l’immobilier). Ainsi, à long terme, la rentabilité de SCPI est liée au développement du marché immobilier. SCPI avait une rentabilité moyenne de 5,17 %. Ensuite, l’imposition du revenu dépend de la situation personnelle du partenaire. Notez que l’investisseur n’a pas besoin de se préoccuper de l’entretien du parc immobilier, de la taxe foncière, des paiements sur les sociétés immobilières… les loyers perçus ont été déduits de ces frais, taxes et frais déjà payés par la société de gestion SCPI.

Comment diversifier les investissements dans SCPI ?

Il existe de nombreux chiffres SPCI. SCPI gère toutes sortes de biens : bureaux, centres commerciaux, entrepôts, immobilier résidentiel… sur différents marchés (Paris, province, étranger). Les investisseurs ne savent donc pas toujours vers quel SCPI vaut la peine d’être tourné. Pour surmonter cette difficulté, il est possible de suivre un intermédiaire SCPI qui donne conseil individuel et fait la composition. En pratique, la diversification avec plusieurs SCPI est très facilement disponible car le billet d’entrée commence à 1 000 € (beaucoup plus abordable que l’achat d’un appartement). Ainsi, un investisseur dans SCPI peut facilement être propriétaire associé de plusieurs dizaines de bâtiments.