Comment engager la responsabilité du syndicat ?
Dans toute copropriété, le syndicat des actionnaires est représenté par un fiduciaire en vertu d’une convention de mandat entre ces derniers.
Pour s’acquitter de ses diverses fonctions, au nom du syndicat, il dispose de nombreux pouvoirs qui engendrent de grandes responsabilités. Ces dernières années, il est clair qu’une recherche de syndication est principalement, parfois faussement recherchée, qui continue inévitablement de croître.
En outre, la loi, les règlements et les règlements ALUR puis ELAN sont substantiellement :
- Ils ont augmenté leurs tâches : ouverture d’un compte bancaire et d’un fonds de travail séparés, enregistrement et licenciement des marchands de sommeil, notification des passagers de la date de la prochaine publication de l’AG, soumission de listes de documents sur l’extranet, respect des réglementations, transfert des montées, vote par vidéoconférence et sur le canal de formulaire, etc.
- Ils ont modifié les règles applicables : règles pour les petits condominiums, changement de majorités et de portes d’entrée, changement de règles et de délais dans la succession du fiduciaire, résiliation du contrat, etc.
- D’une manière nouvelle pour remettre en question sa responsabilité ou lui imposer des sanctions : pendant le mandat à la demande du président du conseil syndical et de la délégation de l’assemblée générale pour absence d’action ou d’inaction du syndicat, une amende de 15 euros par jour pour défaut de fourniture du document à la demande du Conseil syndical, etc.
Ainsi, cet article est une présentation de 10 cas dans lesquels le syndicateur est tenu responsable, mais aussi de ceux dans lesquels il peut se dégager de toute responsabilité.
En tant qu’assistant de gestion de projet ou conseiller syndical en matière de travail
Le syndicateur doit : a dû faire de sa propre initiative tout le travail nécessaire pour en obtenir un fixe. Cette tâche se déroule dans deux domaines : le premier pour assurer la fluidité du travail voté lors de l’AGA et le second, qui vise à garantir que le syndicateur vote sur les travaux urgents. Par conséquent, si le préjudice est causé par la négligence d’un syndic qui n’aurait pas effectué un tel travail, il encourt sa responsabilité.
Exécution correcte des travaux
Le fiduciaire est tenu de commander les travaux achevés par l’assemblée générale des actionnaires. Le syndic est alors responsable de l’absence de réservation lors de la réception de travaux visiblement mal réalisés et qui ont causé des désagréments au propriétaire qui n’avait pas pu louer son appartement depuis plusieurs années.
Le fait que des travaux soient effectués, dont le prix dépasse celui décidé lors de l’assemblée générale, est également un motif de responsabilité du syndic en point.
Voté pour les travaux urgents
L’urgence se manifeste généralement lorsque des travaux sont nécessaires pour sécuriser le bâtiment. Cependant, la jurisprudence a rejeté à plusieurs reprises la responsabilité du syndicat en matière d’indemnisation alors que ce dernier avait effectivement appelé à une interdiction générale de voter sur les travaux, mais que les travaux avaient été suspendus par les actionnaires faute de financement.
En tant que collecteur de paiements
Le syndicat répartit les coûts des biens immobiliers en vertu de la loi sur la copropriété. En cas de non-paiement par le copropriétaire, il appartient au syndic d’engager une procédure contre ce dernier afin de recouvrer les frais. S’il a fait preuve de négligence, sa responsabilité pourrait être un syndicat d’actionnaires. Cette omission peut se caractériser par une omission, mais également par une erreur dans l’exécution de la procédure de recouvrement, telle que l’absence de documents concernant les sommes éligibles pour la dette du copropriétaire.
Cependant, le fait de ne pas procéder immédiatement n’est pas la faute réelle de l’agent, mais doit également tenir compte des circonstances réelles et réserver le syndic pour des voyages de règlement.
En tant que responsable de la comptabilité et des finances
Le syndicateur est responsable de la gestion comptable et financière du syndicat. Il peut donc être tenu responsable d’une mauvaise gestion. Cependant, ses responsabilités sont écartées lorsque, pendant l’AG, le syndic demande à l’assemblée générale des copropriétaires, qui décide de l’approbation des comptes, de voter sur la décharge à son administration.
La décharge syndique n’est libérée que, si la réunion est au courant d’activités de gestion qui n’ont pas été dissimulées. Sa responsabilité peut donc être exercée en dehors de la décharge. Cette pratique est utile car elle encourage le fiduciaire et les actionnaires, car elle encourage le travail en toute transparence.
En tant que directeur administratif du bâtiment
Le fiduciaire est le débatteur administratif privilégié de la société de logement. À ce titre, il doit tenir le carnet de maintenance, souscrire une assurance, s’assurer que les archives restent.
Il stipule que si les documents de l’ancien syndic n’ont pas été soumis au nouveau syndic, ce dernier peut demander au président du tribunal judiciaire d’ordonner la soumission de documents sous peine.
De plus, en raison de la même loi, l’absence de mise à jour des dispositions relatives à la copropriété en ce qui concerne les municipalités spéciales et privées des parties peut entraîner la recherche de responsabilité par le syndicat.
Assemblées générales
Le syndicat convoque les assemblées générales en temps utile et peut être tenu responsable s’il n’a pas fait preuve de diligence raisonnable à l’égard de ces assemblées dans l’organisation de réunions.
Si l’assemblée est retirée, notamment en raison du non-respect des documents obligatoires, sa responsabilité peut être incluse. En outre, s’il y a des irrégularités dans la convocation des copropriétaires à une AG ou dans la rédaction d’un CV, elle sera tenue responsable.
Cependant, il sera libéré s’il démontre qu’il a assuré tous les soins nécessaires : par exemple, sa responsabilité ne peut être retenue pour le retrait de l’AG en raison du retard de la contestation lorsqu’elle a été envoyée suffisamment tôt, ce qui, sans l’échec du courrier, aurait respecté les délais légaux.
En tant que chef de cabinet
Lors du recrutement, le syndicat doit tenir compte des dispositions de la loi sur la copropriété et des décisions prises par l’assemblée générale. Le personnel employé par le Syndicat des copropriétaires est certainement placé sous les auspices de son fiduciaire d’embauche, mais seule la réunion a le pouvoir de corriger le nombre et la catégorie des emplois. Sa responsabilité peut donc être recherchée si elle dépasse les pouvoirs qui lui ont été conférés par l’Assemblée générale, notamment pour engager du personnel sans avoir préalablement fixé le nombre.
En tant que superviseur de l’entretien des bâtiments
Le mandataire doit effectuer les travaux nécessaires ou utiles à l’entretien des parties communes. À ce titre, il passe des contrats avec des entreprises et surveille leur réalisation. S’il néglige d’effectuer ces travaux d’entretien et que cela cause des dommages à l’entreprise de maison, sa responsabilité pourrait être engagée.
Il convient toutefois de noter que la responsabilité commune entre un arbitre et un syndicat de copropriétaires a parfois été accordée par la jurisprudence.
En tant que directeur du contentieux de l’entreprise de maison et représentant du syndicat
Le syndicat représente le syndicat dans toutes les actions en droit privé et en justice, à la fois sur demande et en défense contre des tiers ou même contre certains titulaires de la fixation.
Dans ce cas, il est tenu d’en informer le syndicat et peut, s’il ne le respecte pas, assumer ses responsabilités. En conséquence, il doit informer chaque copropriétaire de l’existence et de l’objet de la procédure.
En tant qu’agent et fournisseur de services
Il ne faut pas oublier que le syndic est le représentant du syndicat des copropriétaires.
À ce titre, il est soumis au même fardeau qu’un représentant conventionnel. S’il dépasse les pouvoirs qui lui sont conférés par un syndicat ou s’il ne remplit pas la fonction qui lui est confiée à juste titre, sa responsabilité est recherchée par le syndicat d’actionnaires, son principal.
À la suite du renouvellement de la copropriété, le syndicat peut également devenir le fournisseur d’un syndicat de copropriétaires : « le syndic peut conclure avec le syndicat un accord concernant la fourniture de services autres que ceux couverts par ses fonctions de fiduciaire ».
En tant que tel, sa responsabilité pourrait également être appliquée sur une base contractuelle.
En cas de pénurie
En tout état de cause, lorsque le syndicateur n’agit pas, le président du conseil du syndicat a le pouvoir de convoquer une assemblée générale après qu’une invitation officielle a été laissée en vain. Il est également habilité à intenter une action en justice spécifiquement pour la restitution des actifs et/ou des archives de la maison.
Si le syndicateur a échoué ou est inactif, à intenter une action contre lui en tant que délégué explicite à l’assemblée générale. Cette action n’est pas recommandée, en cas de conflit dû à l’absence, il convient d’abord de demander la fin de son mandat.
Recommandations du BJA
- En tant que fiduciaire, votre responsabilité est souvent recherchée par les actionnaires. Il faut donc être vigilant, notamment dans la mise en œuvre et le suivi des décisions prises lors des assemblées générales, qui sont à l’origine d’un conflit abondant.
- Pour accorder une dispense, il est possible de démontrer que la faute est la faute du syndicat des actionnaires et non du syndicat du syndic, il convient de proposer les résolutions nécessaires lors de l’assemblée générale et d’utiliser les conseils de votre devoir. De plus, il est nécessaire de s’assurer que,au nom du syndicat.
- Enfin, la pratique du quitus vous permet de soumettre à l’assemblée générale un rapport de gestion, montrant des difficultés ou des erreurs puis une voix positive pour les copropriétaires du syndicat, qui renouvelle sa confiance, permet d’éviter que votre responsabilité ne soit recherchée pour ce qui a été révélé.
