La réduction du travail sur les revenus de la propriété permet de réduire considérablement l’assiette fiscale, en particulier pour les contribuables qui choisissent d’investir dans l’ancienne avec la rénovation. La fiscalité implique des règles complexes et des contrôles réguliers. Voyons en détail quelles œuvres sont déductibles des revenus d’actifs.
Plan de l'article
- Réduire les dépenses et les travaux à partir des revenus d’actifs : comment cela fonctionne-t-il ?
- Réduire les travaux : la propriété doit être louée
- Recettes des travaux et des terrains : entretien, amélioration et construction
- Comment savoir si les travaux sont déductibles du loyer ou non ?
- Que faire lors de la rénovation complète de la propriété ?
Réduire les dépenses et les travaux à partir des revenus d’actifs : comment cela fonctionne-t-il ?
Ici, nous nous intéressons aux loyers inoccupés ; l’administration meublée est guidée par divers textes. Explications sur les différences de plans, de choix fiscaux et de dépenses déductibles, sauf pour les travaux. Les travaux doivent être effectués dans l’intérêt de la préservation, de l’acquisition, de la construction ou de l’amélioration d’un bien loué ou destiné à être loué si l’on veut obtenir un avantage fiscal.
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Réduire les travaux : la propriété doit être louée
La déduction pour emploi réduit considérablement les impôts. Par conséquent, il est nécessaire que les travaux soient effectués :
- Ou rendez-le bien disponible à la location.
- Ou continuer à louer la propriété dans de bonnes conditions.
Il est donc impossible de réduire rapidement les frais d’une résidence principale ou d’un bien non loué.
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Recettes des travaux et des terrains : entretien, amélioration et construction
On classe les travaux en trois catégories :
- Réparation/entretien.
- Travaux d’amélioration.
- Travaux de construction/extension.
Les travaux de réparation et d’entretien sont déductibles du terrain.
La première classe appelée « travaux de réparation et d’entretien » vise à maintenir ou à restaurer le bâtiment en bon état sans modifier l’aménagement
Il y a par exemple :
— tous les coûts encourus par la quincaillerie (peinture, robinets, serrures, etc.) ;
— les prix diagnostics obligatoires (amiante, efficacité énergétique…) ;
— remise en état des plafonds, sols, escaliers ;
— remplacement des tuyaux et des éléments de radiateur ;
— remplacement de la chaudière ;
— installation dans la cuisine ;
— restauration de l’installation électrique.
Pas de problème pour cette première partie, le travail est déductible et suffisant pour garder les factures. Bref, tous les frais liés à la rénovation de routine de la propriété sont déductibles.
Les travaux d’amélioration réduisent également les revenus des actifs
Autre catégorie : « amélioration » ; c’est une œuvre qui apporte un élément de confort à un bâtiment ou qui l’adapte aux conditions modernes sans modifier sa structure. Ils sont tous déductibles.
On peut conclure :
— l’extension des fenêtres ;
— la restauration des fondations ;
— la réparation du trottoir adjacent au bien ;
— la réparation du toit du bâtiment sans augmentation de sa surface ;
— la réparation de l’ensemble de l’installation électrique…
Les travaux de construction et l’agrandissement ne sont pas déductibles
Les travaux qui façonnent la surface habitable ou augmentent le volume de la propriété sont appelés « construction ». Les taxes ne donnent pas beaucoup plus de détails sur la nature de ce travail.
Nous pouvons citer une certaine jurisprudence afin que vous puissiez les identifier le mieux possible :
— un changement de l’étage du bâtiment qui a nécessité la démolition et la reconstruction des murs principaux ;
— la démolition et la réparation des toits, des planchers et des plafonds dans la disposition des locaux complètement différente de celle de la propriété d’origine avec le déplacement des cloisons ; restructuration complète des planchers, planchers et plafonds de la maison avec augmentation de la pièce et de l’espace de vie ;…
Comment savoir si les travaux sont déductibles du loyer ou non ?
Les travaux d’entretien déductibles sont facilement identifiables par les investisseurs, mais la ligne entre l’amélioration (franchise) et la construction (non déductible) est parfois floue
La TVA réduite à 10 % est souvent synonyme de travail déductible. L’indicateur n’est pas systématiquement viable, mais reste valable dans la plupart des cas en raison de l’éligibilité aux travaux de maintenance et d’amélioration.
Que faire lors de la rénovation complète de la propriété ?
Au cours d’une opération de rénovation complète, il semble très compliqué de faire la distinction entre les travaux d’amélioration déductibles et les travaux de reconstruction déductibles. La règle établie par les autorités fiscales est claire et respectée dans chaque jurisprudence : il doit être possible de distinguer les deux types de travaux afin que les travaux d’amélioration puissent être taxés ! Tant que le contribuable ne peut pas distinguer les travaux d’amélioration des autres, l’administration fiscale interdira toute déduction. Le concept de gestion en amont, car il faut prendre le temps de rédiger un certain nombre de projets de loi qui distinguent en dehors des travaux de construction et d’amélioration. Il est impossible autrement de prouver la dissociation au fisc et rien ne peut être déduit.
