Si vous êtes propriétaire d’une unité louée comme résidence principale et que vous souhaitez la vendre, la question du bail actuel se pose immédiatement.
Vous disposez de deux solutions :
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- vendre le bien occupé à l’acheteur qui prend le bail
- vendre la propriété gratuite après avoir donné son congé au locataire.
Nous verrons que les droits du locataire diffèrent selon deux situations, en particulier sa capacité à empêcher une vente, c’est-à-dire à prendre le pas sur le rachat à des conditions similaires.
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Plan de l'article
Vendre en donnant des vacances à un locataire
Pré-achat vide uniquement
Que vous louez vide ou meublé, vous pouvez donner des vacances au locataire pour vendre la propriété à la fin du bail.
Si votre loyer est vide, le locataire a droit à une anticipation de la vente du bien. Nous vous expliquerons ci-dessous les différents les étapes à suivre pour garantir le privilège de ce locataire.
Si vous êtes meublé à louer (appartement principal ou saisonnier), le locataire n’est pas privilégié à la vente. L’idée générale est que le locataire meublé est moins une hypothèque sur un appartement loué à l’année que sur un bail vide où il a réglé ses meubles sur une période renouvelable de 3 ans.
Effacer l’avance de loyer
C’est l’article 15 de la loi n° 89 qui définit les règles de vente, et en particulier le droit de premier refus du locataire au paragraphe II de cet article :
S’il est fondé sur la décision de vendre l’appartement, le vacant, en raison d’une annulation, doit indiquer le prix et les conditions de la vente proposée. Le séjour vaut l’offre de vente en faveur du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois de la période de préavis
Si le locataire ne répond pas dans un délai de deux mois, il est dépouillé du droit de premier refus.
Si le locataire accepte l’offre telle quelle, il dispose d’un délai de deux mois pour acheter réellement l’appartement, qui sera prolongé à quatre mois en cas de recours au prêt :
Le locataire qui accepte l’offre a, à partir de la date à laquelle sa réponse est envoyée au propriétaire, un contrat de deux mois a été conclu. Si, dans sa réponse, il déclare son intention d’utiliser le prêt, l’offre de vente du locataire est conditionnelle à la réception du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le bail sera prolongé jusqu’à la fin de la période de clôture de la vente. Si, à la fin de cette période, la vente n’est pas terminée, l’acceptation de l’offre de vente est annulée en vertu de la Loi et le locataire est automatiquement dépouillé de son titre professionnel.
Si le prix de vente notifié au locataire est finalement réduit, le notaire doit en informer le locataire, qui a encore une fois le droit de premier refus à de nouvelles conditions (nous parlons également d’un autre droit de premier refus). Le délai de réponse est alors d’un mois. Si le locataire répond positivement, la conclusion de la vente est soumise à des délais antérieurs (2 mois prolongés à 4 mois si le crédit est utilisé).
Cette faculté de « deuxième préemption » vise à protéger le locataire d’une manipulation attrayante de la part du propriétaire, qui lui offrirait une offre élevée imaginaire qui finit par être déclassée en fonction de la réalité du marché.
Priorité familiale des acheteurs
Le Parlement a exempté des dispositions de la précédente, y compris les ventes à un acheteur parent tiers. Attention dans ce cas, l’acheteur doit utiliser le logement lui-même au moins 2 ans à compter de la date d’achat.
La négociation du locataire sur place
Un locataire peut-il faire une offre de rachat ?
Une question courante est de savoir si le locataire, après avoir reçu la vente gratuite et le prix de vente demandé par le propriétaire, peut faire une offre à la baisse.
A la lecture de la partie précédente, cette offre à la baisse n’est théoriquement pas réalisable. Si le propriétaire fait une offre qui semble trop élevée pour le locataire, il n’est pas autorisé à donner une réponse et peut attendre que le propriétaire l’informe de la baisse de prix de vente. Par conséquent, il devient prioritaire par rapport au nouveau prix. Il pourrait même avoir une belle surprise avec une autre offre à un prix inférieur à ce qu’il aurait imaginé.
Le locataire devra-t-il payer des frais d’agence ?
Si le propriétaire a autorisé l’agence à vendre sa propriété, le locataire n’a pas à payer les honoraires de l’agent du propriétaire même s’il a un mandat exclusif. C’est ça. le résultat, en particulier, de la récente décision de jurisprudence, qui est infirmée.
Risques liés au non-respect du droit de premier refus
Attention à respecter ces différents délais, car un locataire qui aurait été dépouillé de son droit de premier refus peut attaquer le propriétaire et éventuellement annuler la vente. Nous vous recommandons de respecter avec précision les délais annoncés par les professionnels qui vous assisteront auprès d’un agent immobilier, mais surtout d’un notaire.
Il est également important d’honorer la deuxième arme avancée décrite dans la section précédente et d’avertir le locataire lorsque le prix baisse.
Le locataire ne peut pas remettre en question le prix de vente initial
et doit donc théoriquement attendre l’avis de baisse de prix du propriétaire pour faire une offre. Attention toutefois à ne pas surestimer le prix initial pour avertir délibérément le locataire de la dépréciation antérieure, attendre l’expiration du bail et finalement pas vendu faute d’acheteurs. C’est ce qui ressort clairement de la jurisprudence récente qui démontre le contraire.
Vendez des vacances indulgables
Nous venons donc de voir que la vente d’un immeuble loué en espace vide est rendue alambiquée par le droit de premier refus d’un locataire. En effet, l’acheteur potentiel se positionne en sachant qu’à tout moment le locataire peut le transférer devant lui.
Certains propriétaires choisissent donc de vendre la propriété occupée, le locataire n’a alors aucun droit de premier refus de la vente de la propriété. Rien ne change pour un locataire qui se contente de voir son bail transmis à l’acheteur (sans avoir besoin de signer un client ou un nouveau bail). Le bail se poursuit selon les mêmes conditions de location et la même durée.
Un cas très particulier concerne la réduction des ventes, ce dont le locataire a toujours le privilège.
Droit de premier refus si les ventes sont réalisées en coupant
Une vente à prix réduit est l’attribution d’un bâtiment qui appartenait auparavant à un seul propriétaire (nous parlons d’une propriété) en lots indépendants mis en vente.
Par exemple, l’assureur possède un immeuble dans lequel 20 appartements ont été loués à des locataires pour des raisons de réinvestissement. Propriété, le propriétaire décide de distribuer 20 lots indépendants dans l’entreprise de construction et de les vendre.
Dans ce cas particulier, l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 protège les locataires en leur accordant les mêmes droits que dans l’affaire Sale Leave. Par conséquent, ils ont deux mois pour répondre à l’avis du propriétaire ; s’ils le font, ils ont deux mois pour conclure la vente, prolongé à quatre mois si le crédit est utilisé.
Cette vente à rabais est soumise à des dispositions antérieures concernant la réduction de prix.
