Construire une maison, c’est d’abord acquérir un terrain. Emplacement, environnement, surface… les paramètres sont nombreux avant de trouver l’endroit idéal ! Mais une fois que vous l’avez trouvé, avant de conclure l’achat, il faut tout de même vérifier l’essentiel : dans le cas d’un terrain isolé, c’est-à-dire s’il ne fait pas partie d’un lotissement, il faut savoir si le terrain est constructible. Sinon, vous pouvez envisager d’acheter pour conserver ce terrain et peut-être qu’un jour il sera constructible ? À moins qu’il n’y ait des moyens de rendre le terrain constructible… ?

À la mairie de la municipalité concernée, vous pouvez trouver les informations en consultant le plan d’urbanisme local (PLU) et en demandant un certificat de planification opérationnelle (avec une clause d’interruption en cas d’échec de la négociation). Ce document permet de vérifier que le terrain est constructible et d’informer sur les droits, les restrictions et conditions de maintenance (connexions…).

S’il s’avère que le terrain n’est pas en cours de construction, vous devez savoir que certaines procédures permettent la construction du terrain.

Pourquoi un terrain n’est-il pas constructible ?

Les raisons sont nombreuses et les décisions sont prises au cas par cas, conformément aux règles établies par chaque PLU. Suite à la publication de la loi ALUR en mars 2014, le POS (plan d’aménagement du territoire) sera progressivement remplacé par le PLU (plan d’urbanisme local), qui détermine l’utilisation du sol d’une municipalité ou d’un groupe de municipalités. Les articles L 151-9 du Code de l’urbanisme spécifient que ce document de référence définit localement les zones agricoles, les zones d’urbanisation, les zones naturelles… ainsi que toutes les règles d’urbanisme et de construction applicables au sein du PLU.

Un terrain est déclaré construit parce qu’il ne répond pas aux critères légaux et/ou techniques (assainissement, connexions aux réseaux électriques…) définis par le PLU. À moins qu’il soit situé dans une zone présentant des risques naturels (inondations, effondrement de terrain…), une demande de modification ou de réexamen du PLU est toujours possible pour rendre le terrain constructible. La grande différence de prix au carré entre les terrains à bâtir et les terrains non constructibles fait que plusieurs propriétaires souhaitent que leur terrain soit classé comme zone à construire. Face au PLU, des remèdes existent et sont très souvent utilisés.

Remarque : il y a encore des municipalités qui ne les aiment pas. Dans ce cas, la demande de reclassement doit être envoyée directement au préfet, car elle relève du contrôle de PLU. National.

Personnellement, pour le premier projet de location que j’ai commencé avec ma famille, nous avons eu la chance d’avoir un petit terrain à bâtir dans le Finistère. Nous avons donc pu construire une maison dans le but de la louer à l’année en peu de temps. C’était également l’occasion d’en apprendre beaucoup sur les économies qui doivent être réalisées au cours de la phase de construction.

Demande de modification de la formule de la station locale pour construire

Pour rendre le terrain constructible, l’approche la plus simple consiste à demander que le PLU soit remplacé par le maire de la municipalité dans laquelle le terrain est situé. Cependant, les administrateurs locaux ne peuvent prendre de décision sans se référer au Code d’urbanisme et aux services gouvernementaux impliqués dans la préparation du PLU : DDE, Chambre d’agriculture, protection de l’environnement…

Pour cette raison, il faut faire valoir que le terrain doit être construit  : ne pas nuire aux projets de développement communal et ne pas poser de risques importants ou de nuire à l’environnement. La divulgation publique, la consultation des organes compétents et l’examen par le conseil local de l’adoption du changement sont nécessaires pour que la modification du PLU soit effective.

Examen de PLU

Si la demande de changement de PLU est juridiquement impossible (par exemple, si elle est en conflit avec un avec les lignes directrices du plan de développement et de développement), doit continuer à demander une révision du PLU conformément aux articles L 123-13 de la loi sur l’urbanisme. La procédure est essentiellement la même que celle de la modification et doit être faite sur la base d’une demande motivée présentée à la mairie de la municipalité dans laquelle se trouve le terrain.

Les arguments qui doivent être avancés pour rendre le terrain constructible doivent être liés à l’intérêt de votre demande auprès de la municipalité, aux normes environnementales du projet de construction, à l’absence d’atteinte à la nature dans la zone, etc. L’acceptation ou le refus dépend principalement de la municipalité urbaine stratégie et système de cohérence régionale.

La remise en question de la formule de la station locale, la demande de la modifier ou de la réviser sont donc un recours possible à la construction de terrains à bâtir. Les réunions avec le fiduciaire municipal de l’urbanisme et le suivi attentif du développement du PLU sont les facteurs à mettre en place et qui ont le plus de chances de succès.